不動産をいろいろ見て回り、ついに物件が決まり売買契約をしたにもかかわらず、契約後に売買契約を解除しないといけない場合もあります。
そんなときに物件を紹介してくれた仲介業者に対する仲介手数料は払わないといけないのでしょうか？
仲介手数料は売買契約が成立した時点で発生していると考えることもできれば
引き渡しまで終わってないねんから全部仕事したとは言えんやろって考え方もできるよな
今回はそんな不動産売買契約の解約時における仲介手数料の支払い義務について解説していきたいと思います。
※このページでは「自己都合による解除」など買主の責めに帰する部分がある解除の場合について説明いたします。
売買契約をキャンセル（解約・解除）した時の仲介手数料は払うべき？
結論から言うと、売買契約を解約した場合、仲介手数料の支払い義務があるのか。一般的には
「半額は支払わないといけない」
という風に考えられています。
しかし仲介を依頼した時に別の取り決め、例えば「解約した場合も解約時に仲介手数料を全額払う」というような取り決めをしていた場合は全額支払わないといけません。
売買契約をキャンセルした場合は仲介業者に仲介手数料を支払うだけでなく、売主に対しても違約金支払いや手付金の放棄をしないといけないということも忘れていけません。
手付金放棄・違約金の支払いなどもある
売買契約の解除をする場合には仲介業者との間での仲介手数料の話だけでなく、当然売買契約のほうのペナルティもあり、売主さんから違約金を請求されたり、手付解除といって支払った手付金が返金されなかったりします。
つまり売買契約を結んだ後に、「やっぱり買うのを止めさせてくれませんか」という場合には、
- 売主に対しては → 手付金の放棄or違約金の支払い
- 仲介業者には → 仲介手数料の支払い
を求められるということです。
手付解除とは？手付金が戻ってこない
手付解除とは契約の時に支払った手付金を放棄することにより、買うのを止めることができるというキャンセル方法です。
手付金を支払う時は、そういった解除の時に使われるお金であるということを理解したうえで支払いましょう。解除することなく無事に物件の引渡しが行われた場合は、物件代金に充当されます。
違約解除とは？悪質な約束違反に対するペナルティ
違約解除とは悪質な約束違反に対するペナルティという風に考えてもらえればわかりやすいと思います。
だいたい物件価格の10％や20％という金額になっており、3,000万円の不動産の購入契約の場合は、300万円とか600万円の違約金ということになります。
手付解除になるのか違約解除になるのかについては、こちらのページで詳しく説明しています。
解約したのに、なぜ仲介手数料を支払わないといけないか
では仲介業者との仲介手数料の話に戻って、なぜキャンセルしたのに仲介手数料を支払わないといけないのでしょうか。
宅建業法や裁判例の考え方を紹介していきます。
【宅建業法の見解】解約時の仲介手数料
宅建業法の中には売買契約の解約時の仲介手数料の支払義務に関しては特に書いていません。ですが国土交通省の「標準媒介契約約款」では
標準媒介契約約款
まず物件の売買契約が成立した時に報酬を請求できるということが書かれています。これをそのまま採用すると
「売買契約を解除しても仲介手数料は全額払わないといけない」
という考え方を取っているということになります。
基本的には宅建業法の運用上は「売買契約が終わっていれば、お客さんのキャンセルで売買契約が解除されても仲介手数料は全額もらってもいい」というように考えられています。
【裁判所の考え方】解約時の仲介手数料
それでは裁判所の過去の事例つまり「判例」ではどういう考え方かというと、東京地裁判決平成23年1.20の判例では
「契約履行時における合意報酬額たる金額を上限として、本件売買契約の取引額、仲介業務の難易度、期間、労力さらには売買契約が履行されずに終わった事情など、その他諸般の事情を斟酌して定めるべき 」
東京地判平成23.1.20（2011WLJPCA01208004）
という考え方を示しました。なんかわからない方のために簡単にすると
「仲介業務の達成度とか、その時の事情で、本来もらえた仲介手数料の何%くらいもらえるか決めるべきだよね」
といったわけです。（ちなみにその裁判では本来約8,000万だが、約5,000万は払うべきという判決でした）
このように判例では、「お客さんのキャンセルで売買契約が解除されたときの仲介手数料は、その時の仲介業者の貢献度とかの状況を考えて全額ではないにしろ請求できるよ」というように考えられています。
どの契約でも売買契約時に「半分は」終わっている
このように判例などの考え方では、その時の事情によって考えていこう的な内容なんですが、不動産売買の場合、売買契約が終わっている状態は、だいたいの場合「業務は半分は終わって」います。物件によっては「9割終わっている」状態のものもあります。
ですので、売買契約を解除した時の仲介手数料は「半分は払わないといけない」ということを覚悟しておかないといけません。
キャンセルして仲介手数料「全額」支払義務アリの場合
売買契約を解除した場合にも、仲介業者に仲介手数料を支払わないといけないということは分かったと思いますが、「全額」支払わないといけないケースもあります。
たとえば仲介を依頼する媒介契約書の中で「解約した場合も解約時に仲介手数料を全額払う」というような取り決めをしていた場合は全額支払わないといけません。
売買契約時に、解約した場合の仲介手数料の取り扱いはどうなるのかについても確認する必要があります。
売買契約をキャンセル（解約・解除）した時の仲介手数料は払うべき？：まとめ
不動産の売買契約をキャンセル・解除した場合の仲介手数料は、「半分は支払うことは覚悟すべき」
媒介契約の内容や、購入しようとしていた物件、キャンセルのタイミングによっては全額を支払わなくてはいけないので、売買契約時に解約の時の仲介手数料の取り扱いなども確認しておくと、万が一のときにトラブルがない。
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