自己資金・頭金0円で建売・新築住宅を購入する!本当に危険か?

頭金0円で買う建売新築一戸建て 建売新築

マイホーム購入を検討している方の中には、自己資金の貯金がなかなかできなくて困っている方もいるかと思います。

我々がよく販売している建売新築一戸建ては低価格帯ということもあり、たくさんの貯金をもって新築購入に臨まれるという方も比較的少なくなってきます。

今回はそんな方でも建売新築一戸建てを購入することができる、自己資金・頭金0円での建売住宅購入することは本当に危険なのかについて解説していきたいと思います。

自己資金・頭金0円で建売・新築住宅を購入する

YouTubeおるすまチャンネル「頭金は入れるべき?」編

結論から言えば、自己資金・頭金0円で住宅の購入はそれほど危険でもないケースが多々あります

現在の住宅ローン市場の状況では、住宅ローンで住宅購入に関するすべての必要な資金を借入することが可能です。住宅購入関する費用は、物件価格はもちろん、仲介手数料や登記費用、火災保険といった諸費用、追加で工事をするオプション工事費用までは当然として、金融機関によっては引っ越し費用まで住宅ローンに組み込むことができます。

とはいっても「それは当事者が決めること」です。今回は

  • 頭金0円でも新築購入勧める理由
  • 頭金0円の注意点
  • そうは言っても貴方の感覚次第という話
  • 貯金がたまるのを待ってると・・・

の順に解説していきます

頭金0円で新築一戸建てを購入すべき理由

頭金0円で新築一戸建てを購入するというのは危険だという考え方も確かにあります。しかし意外とそんなこともなかったりします。

自己資金・頭金0円で新築を買うのはそれほど危険ではない

まずわかりやすいように具体的な例を出して考えてみましょう。

2,700万円の新築一戸建てを購入する人がいたとします。この物件を購入する際の諸費用は200万円くらいかかります。さて自己資金・頭金を200万円いれる場合と、頭金0円で購入する場合はどれくらいの月々の支払の差が出るでしょうか。(35年借り入れ・金利0.675%)

頭金200万円の場合 → 月々72,196円
頭金0円の場合   → 月々77,544円

となり、その差は5,348円になります。わずか5,000円ちょっとの差しかありません。確かに少しは危険度が増すでしょうが、月の支払が5,000円上がることが、ネット記事などで書かれているほど本当に危険でしょうか。

「5000円家賃が下がったらいいじゃない」と感じる方もいると思いますが、「貯金の200万円無くしてまで家賃を5,000円下げたいですか?」と聞かれると答えは変わってくると思います。

住宅ローンは低金利!そんな好条件の借入機会はない

頭金0円で購入してもそれほど危険な状態にならない理由は、住宅ローンの金利の低さです。大金を借りてもそれほど利息がかからなければ、生活は苦しくなりません。

特に車や家具家電・カードローンや消費者金融でお金を借りるなら、住宅ローンで借りたほうが遥かに楽に返済していけます。

これは「住宅ローン」という住宅を購入するための資金用の貸し出しなので低金利にしてくれているということで、そのほかの用途での使う資金の借入ではここまで低金利になりません。

貯金を使って家を買う頭金にして、引っ越し後カードローンで家具を買う人もいますが、それならフルローンで家を買って現金で家具を買った方が支払いは楽です。

現金温存策になる

貯金がそれなりにあるけれど、頭金0円で住宅ローンで資金のすべてを借りるかたも多くいます。これは「現金温存策」というものです。

何のために温存するかは人それぞれですが、共通して言えるのは

精神的な面で「心のゆとり」を持てるということでしょう。現金があればゆとりをもった生活をすることができます。

現実的な面を言うと、万が一何か急な出費があった時のためにお金を用意しておくという方や、お子さんのライフイベントに合わせて緻密に金額を計算される方もいます

これからどれだけお金がかかりそうか。「心のゆとり」って「いくらか」。そういったことも不明確なりに話し合って決めていく必要があります

建売の場合は自己資金・頭金0円で購入する人が多い

住宅を購入する際には、一般的に2割程度の頭金が必要だと言われたりしますが、実際の新築一戸建てを購入するかた、特に低価格帯の建売を購入する場合は、自己資金0円で購入する人もかなり多いです。

そもそも貯金がないので、という方も多いですが、貯金があっても頭金として不動産購入の際に使わない人もいます。

建売を購入される方は比較的建物に対するこだわりは少なく、お金に関するこだわりの強い方が多いです。資産運用や副業といったものにも高い関心を持っている方には、住宅ローンは1%以下の金利を見ると、その借入額を減らすぐらいなら、お金を残しておいて運用したいと感じるのだと思います。

住宅ローンは低金利でお金を借りることができる、人生で2度とないチャンスということもできます。

借金することは良くないことだというような、「借金=悪」という考え方がまだまだ根強くあるのも事実です。無理な借金は良くないですが、きちんと資金の計画を立てた借入なら人生がよりよくなるキッカケにもなります。

自己資金・頭金0円で新築を買う時の注意点

自己資金や頭金が貯まるまで待つと損な場合

そうは言っても自己資金・頭金0円のデメリットは住宅ローンの支払い額があがるということです。当然いいことがあると悪いこともある。

①支払いが増える・住宅ローン破綻のリスクが高まる

先ほどの例でもあった通り借入額が増えれば、月々の支払いも多くなります。月々5,000円くらいでも支払いが増えれば、支払が難しくなる確率も高くなります。自分で支払い可能な金額を考えながら頭金0円で不動産を購入するか慎重に検討するべきです。

借入可能な額を予算の額としているお客さんもいますが、とても危険です。支払い可能な額での借り入れが予算の額です。

②住宅ローン審査で不利になる

最近ではそんなに頭金0円の人と、自己資金を持っている人で審査が大きく違うなと感じることはなくなってきましたが、やはり金融機関としては「破綻リスクの低い人に融資したい」というのが本音でしょう。そのため自己資金を持っている人のほうが優遇される場合もあります。

場合によっては自己資金が0円ということが原因で住宅ローン審査に落ちる場合もあるので気を付けましょう。

銀行員や不動産業者が「自己資金入れたら金利はいくらになります。」という風にはあえて説明することも少ないので、頭金0円で買う場合も、自己資金を入れた場合の金利が変わるのか質問する必要があります。

頭金入れるかは、自分で考える話

YouTubeおるすまチャンネル「頭金入れたほうが良い(ショートバージョン)」

不動産営業マンをやっているとよくお客さんから「頭金って入れたほうが良いですか?」って聞かれたりします。

これの正確な答えは「わからない。貴方はどう思っているの?」になります。

不動産営業マンに答えがあるわけではない、感覚の問題です。

専門家は「頭金入れたほうが良い」といいがち

われわれ不動産営業マンのような、家の資金計画の専門家は「頭金入れない派」が多いです。

ですので動画やHP上で解説しているものも「頭金は入れないほうが得」という内容のものが多いように感じます。ですがこれは「エゴ」です。

「頭金入れない派」の言い分はほとんどが「低金利でお金を借りれるのに、借りないのは損」という趣旨の話です。これはその通りでわたしも完全に同意します。実際私もお金が余っているなら住宅購入の頭金に入れるのではなく「投資」に使った方が良いと思います。

しかしこれは「ただの数字の話」をしているだけです。

頭金を入れるかどうかは「数字の話」ではなく、数字をどう感じるかというお客様の「感覚の話」です。

数字の問題ではなくお客様の感覚の問題

確かに住宅ローンで借りたほうが低金利なので得だったり楽だったりするケースは多いですが、頭金を入れるかどうかは

  • その人の貯金額
  • 貯金額をどう感じるかの感覚

で決まります。貯金額はご家庭によって違いますし、感覚は人それぞれ違います。100万円貯金があれば安心な人もいれば、1000万円あっても不安な人がいます。先述したように「借金=悪」というような感覚で借金が多ければ気持ち悪い人もいます。

「頭金入れたらこんなに損ですよ!」

って不動産営業マンが解説してもほとんど意味がないケースが多いです。

なのでどんな考え方を持っているのかを金銭感覚を中心に、われわれがお客様のお話を聞いてからでないと専門的知識もほとんど意味をなさない分野なのです。

ですので不動産営業マンは「頭金入れたほうが良いですか?」に対して「お客さんはどう思います?」って答えるんです

自己資金や頭金が貯まるまで待つと損な場合

自己資金や頭金が貯まるまで待つと損な場合

マイホーム購入のために毎月貯金をして自己資金を貯めている方もいると思います。それは素晴らしいことです。ぜひ続けてください。

ただ自己資金がまだあまり貯まっていないからと言ってまだ購入すべきではないというわけではありません。

自己資金や頭金0円で新築を購入することが危険な場合もいろいろ考えられますが、自己資金を貯めている間に好機を逃して損をする場合も十分考えられます

お値打ち物件は頭金0円でも買うべき

例えば自分たちの希望条件の新築がだいたい2,500万円くらいの相場で販売されているのに、その物件だけ2,300万円で販売されていたとしたら、自己資金が全然たまっていなくても頭金0円で購入することを考えてみてもいいでしょう。

単純に頭金0円でも200万円貯金をしたのと同じことになっています。

もちろん安く販売されている理由も不動産業者に質問するなどして解明しないといけません。

物件価格が上昇するリスクもある

安く販売される物件が時々出てくるように、その地域の相場自体があがる場合などもあります

例えば新興住宅地では最初は入居者も少なく価格が安いですが、入居者が増えてブランド化していくと価格が高くなることもあります。

大型ショッピング施設が近くにできたり、鉄道路線や道路の計画などによっても物件相場が大きく上昇したりします。

月々3万円・3年間つづけて100万円くらいの貯金をしたとしても、3年間で物件価格の相場が100万円上がってしまった場合は、借入額は大して変わらず、購入してから貯金を始めたほうが得だったということになります。

物件相場が下がることもありますので、何とも言えませんが・・・。ただ高騰する場合は数年前より1,000万円くらい高い値段でどんどん売れていくというようなところもあります。

固定金利の場合は金利が変動するかもしれない。

固定金利を選択する場合は金利の変動も気を付けないといけません。例えばフラット35の35年ローンの機構団信タイプの固定金利は

  • 2019年7月時 → 1.12%
  • 2020年2月時 → 1.28%

となっていて、半年余りの間に0.16%金利が上昇したことになります。

先ほどの例で月3万円貯金している方は7か月で21万円自己資金を貯めることができましたが、その二つの時期に購入した場合の35年間の利息合計は

  • 2019年7月時に買ったとする → 35年間で6,276,809円の利息
  • 2020年2月時に買ったとする → 35年間で7,235,651円の利息

となり100万円ほど7月に買った人が安いことになります。21万円貯金しても追いつかないほどの赤字です。

貯金してしっかり自己資金を用意したほうが損になる場合もあるということです。

自己資金・頭金0円で建売・新築住宅を購入する!本当に危険か?:まとめ

自己資金・頭金0円で住宅を購入することは、それほど危険なことではありません

ですが支払額が高くなりすぎていないかについては十分に注意してください

自己資金を貯金している間に好機を逃し大きな損をしている場合もあります

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