【購入申込ってなに?】購入の意思表示?建売新築一戸建て購入の日程

【購入申込ってなに?】購入の意思表示?建売新築一戸建て購入の日程 建売新築

建売新築一戸建てを購入する場合に、買いたい物件が決まったら一番最初にすることが購入の申し込みです。

今回はそんな建売住宅を購入する場合の「購入申込」について書いていきたいと思います。

【購入申込ってなに?】購入の意思表示?

【購入申込ってなに?】建売住宅を買う時の購入申し込みについて【キャンセルできる?】
建売住宅購入に関する「購入申込」についての解説動画

それでは具体的に購入申し込みをするにはどのようなことをするのかというと、購入申込書というものに名前を書いて、売り主に(仲介業者がいる場合は仲介業者を通して)提出するという作業になります。

購入申込書といったり、「買付申込書」「購入証明書」「買付証明書」といったり会社や地域によって呼び方が違います。

不動産の購入申込書

購入申込書に記名

購入したい物件が決まったら「購入申込書」に記名し売り主に提出してもらいます。自分が買う意思があるということを相手に示すという意味合いがあります。

契約場所・日時を決定

さらに実際に売買契約をする場所と日時を決めて記入します。

場所は不動産の契約は不動産業者の事務所などで行うことが推奨されている制度になっているの、建売住宅購入の場合は、売り主(メーカー)か仲介業者の事務所になります。お客さんの自宅ではできないというルールのメーカーが多いと思います。

日時は建売住宅の場合は1週間くらいの間のどこか、というような取り決めがある場合が多いです。「1か月先のこの日」「3か月先のこの日」というような長期間の取り置きになってしまうような日時は受けてくれない場合が多いでしょう。

価格など希望する契約条件を書く

価格などの希望する契約条件もこの時に書かないといけません。

価格を安くしてくれるなら買いたいというような、価格交渉希望の場合は、この購入申込の時点で交渉をしなければいけません

ときどき売買契約の日に契約書など説明を終え、いよいよ記名押印という時に、価格交渉を始めようという方がいますが、この時点では価格を変更したり条件を変更したりはできません。

価格交渉をしたい場合は購入申込の時にすべてしておくことが必要で、購入申込のときに伝えてある条件がすべてクリアできそうであれば、売り主もその条件での販売に同意してくれるという仕組みになっています。

価格交渉以外にもサービス工事などをしてほしい場合は購入申込のときに行っておく必要があります。

購入申込には申し込み証拠金が必要?

購入申込には申し込み証拠金が必要?

不動産を購入するときには手付金を支払うことが多いと思いますが、購入申込の時点でお金を支払う必要があるのでしょうか

答えは担当する仲介業者の方針や価格交渉など条件交渉の度合いによります。

一般的には全日本不動産協会さんのHPにも

購入申込時の申し込み証拠金について(不動産協会HPより)

購入申込時の申し込み証拠金について(不動産協会HPより)

というように書かれており、5万円から10万円ほどの申し込み証拠金を必要とする不動産業者が多いといわれています。

周辺の業者さんに聞いた印象では建売新築一戸建てを購入する場合には、購入申込時に申し込み証拠金をもらうという不動産業者は比較的少なく、価格交渉の幅が大きい場合のみお金を預かるという業者が多いようです。

建売の場合、競合が多く申し込みしても他社に物件横取りされたり、低価格帯のため住宅ローンが思うように通らないお客様も多いので、キャンセルになった後の返却作業が面倒なためあまり申込証拠金をもらわない業者が多いのかもしれません。

購入申込は撤回・キャンセルできる?

購入申込を撤回できるか

購入申込をするときに一番気になることといえばキャンセルできるのかということでしょう。

一般的にはキャンセルできる

一般的には購入申込は撤回できると考えられています。

申込証拠金を支払っている場合は、そのお金も全額返金してもらうことができると考えられています。

一般的には「購入申込には法的拘束力がない」と考えらています。ネット上を見ているとほとんどの解説ページでそう書かれています。

きっとネット上のほとんどのページは、制作者がほかのページみてほぼコピペ記事を書いているだけでしょうが・・・

購入申込の法的性質は?

基本的には前述したとおりに、購入申込には法的拘束力がないためキャンセルできるとネットには書いてあるし、だいたいの場合法律上キャンセルできるという運用をする不動産業者が多いでしょう。

しかし購入申込や申込証拠金についての法的にはどのように考えられるか把握しておかなければいけません。

買付申込に法的拘束力がないっていうのは、少し考えたら不思議な部分もあります。

「私、買いたいです!」って書面に書いて相手に渡しておいて、「法的にはその書面に私は従う必要がないんです」って100%いえるでしょうか。

基本的な民法の考え方によると

不動産に限らず契約は、買う売る、貸す借りる、雇う雇われるなどの「双方の意思の合致」で成立します。ですので一般的には紙などで契約書を作らなくても双方が納得していれば口約束でも契約が成立します。

そういった考え方で購入申込を考えた場合、購入申込は「買います」という意思表示をしたことの証明になるため、あとは相手から「その条件で大丈夫。売ります」と意思表示をされてしまうと、撤回できない場合もあるのではないかと考えることもできるのです。

自分の意思は表示してしまってるので、相手の売っていいよっていう意思が電話などでも伝えられたら成立するとも考えられちゃいます

宅建業法の考え方によると

しかし宅建業法の守備範囲である不動産売買においては、民法よりも宅建業法の規定が重視されます。

宅建業法37条には「契約が成立した場合には、いろんな書面を交付しないとダメ」と書いてあります。当事者が誰かとか物件がどれかとかが書かれた書面・つまりは契約書や重要事項説明書を交付しないとダメということです。

逆に言うとそれがないと契約が成立してないということです。

しかしこの条文もあとからそういう書面を渡せば良いだけで、口約束とかでも契約が成立するのでは?と読めなくもないです。

裁判所の判例での考え方によると

しかし裁判所の判例では、不動産の場合は民法の規定のように口約束では契約は成立しないと判断しています。

相当高額となる土地の売買にあっては、土地所有権の移転と代金の合意のほか、いわゆる過怠約款を定めた上、売買契約書を作成し、手付金もしくは内金を授受するのは、相当定着した慣行であることは顕著な事実である。この慣行は、重視されて然るべきであり、慣行を重視する立場に立てば、土地の売買の場合、契約当事者が慣行に従うものと認められるかぎり、売買契約書を作成し、内金を授受することは、売買の成立要件をなすと考えるのが相当である。

東京高判昭和50.6.30

要するに契約書がないと契約は成立していないということを言っています。その他の判例としても

⑴いわゆる買付証明書は、不動産の買主と売主とが全く会わず、不動産売買について何らの交渉もしないで発行されることもあること、⑵したがって、一般に、不動産を一定の条件で買い受ける旨記載した買付証明書は、これにより、不動産を買付証明書に記載の条件で確定的に買い受ける旨の申込みの意思表示をしたものではなく、単に、不動産を将来買い受ける希望がある旨を表示するものにすぎないこと、⑶そして、買付証明書が発行されている場合でも、現実には、その後、買付証明書を発行した者と不動産の売主とが具体的に売買の交渉をし、売買についての合意が成立して、始めて売買契約が成立するものであって、不動産の売主が買付証明書を発行した者に対して、不動産売渡の承諾を一方的にすることによって、直ちに売買契約が成立するものではないこと、⑷このことは、不動産取引業界では、一般的に知られ、かつ、了解されている

大阪高判平成2.4.26

買付申込に対して売渡証書など渡して書面で意思を合致させても、売買契約までは契約が成立していないという判断を下しています。

このように不動産とかは高額だし、口約束とか、買付申込書とかでは契約はまだ成立しないという考え方が一般的です。

この件ではネットサーフィンしていろんな記事を見ましたが、「まだ登記もしてないので撤回できる」というような法律や不動産の知識があまりない方が書いている記事も見かけました。気を付けましょう。

申し込みをするときにしっかり確認すべき

上記に説明したように、基本的にはキャンセルできるものではあるものの、購入申込をする場合は、キャンセルしないといけないようになった時にはどのような対応になるのか相手に確認しておくことが大切になります。

特に申込証拠金に関しては、支払う側はキャンセル時に返還してもらえるものとして支払ったのにも関わらず、不動産屋が返してくれないという可能性もあります。

お金を渡すと返却されるとしても取りに行かないといけません。その時にもう一度ガンガン営業をかけられることも覚悟しないといけません

撤回する可能性があるなら申し込みしない!

購入申込についてのアドバイス

最後に購入申込に関するアドバイスとして、申し込み証拠金を支払うにしろ、支払わないにしろ、撤回する可能性が少しでもあるなら購入申込をしてはいけません

売り主の信用を失う

購入申込の撤回は、あなたの信用を大いに落とします。特に建売住宅購入を考えている場合は、建売を建築している大手建売メーカーは数社に限られているため、ほかの物件を購入したいと思ったときに、以前申し込みを撤回したメーカーと同じメーカーであるという場合もよくあります。(同じグループ会社ということも考えるとより可能性は上がります)

一度購入申込を撤回した場合には、売り主側で「このお客さんの購入申込はあてにならない」「以前そういうことがあったので価格交渉には応じられない」など不利な対応をされる場合があります。

そういった事態にならないためにも少しでも撤回する可能性があるなら購入申込をしないというのが大切です。

【購入申込ってなに?】購入の意思表示?建売新築一戸建て購入の日程:まとめ

購入申込とは、物件が決まったらする「購入したい」という意思表示。

購入申込書に必要事項を書き、申込証拠金が必要になる場合もある。

購入申込は一般的にはキャンセルできると考えられており、支払った証拠金も返還されることが普通

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