仲介手数料は住宅ローンで借りる?諸費用まで住宅ローンに組み込む方法

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不動産を購入するときには仲介手数料などの諸費用と呼ばれる費用が掛かってきます。

「マイホームを買いたいが貯金は一切ないので、物件価格と諸費用も住宅ローンで借りたい」という方も多いかと思います。

今回はそんな仲介手数料など諸費用が住宅ローンに組み込めるかについて解説していきたいと思います。

仲介手数料は住宅ローンで借りられる?諸費用まで住宅ローンに組み込む方法

仲介手数料など諸費用・住宅ローン

結論から言うと、仲介手数料をはじめとして物件購入に関わる諸費用も住宅ローンに組み込むことができます

諸費用も住宅ローンに組む場合、金利が変わったり、保証料が変わったりする場合があることに注意が必要です。

一般的にフルローンと呼ばれるもので、金融機関でもそういった自己資金のない方の住宅ローンをとろうとする動きは活発なので意外と多くの銀行でフルローンのプランがあります。

仲介手数料まで住宅ローンで借入する場合の取り扱い

仲介手数料など諸費用・住宅ローン

さまざまな金融機関によって仲介手数料などの諸費用も住宅ローンに組めるプランというのは用意されていますが、主に

  1. 物件価格と同じ金利でフルローンできる
  2. 物件価格とは別で諸費用の借入が用意されている
  3. 全体の金利や保証料を高くされる
  4. 諸費用ローンは受けていない

の4種類に分けられます。

①の物件価格と同じ金利で諸費用も貸してくれるのは、理想ですが、その分審査が厳しかったりします。
②別枠で割高な諸費用ローンを用意しているタイプは物件価格については、0.775%で、諸費用については3%の諸費用ローンを借りてもらうというような感じです。フラット35でフルローンをする場合はこれになります。
③諸費用ローンが入る場合は、住宅ローン全体の条件が悪くなるタイプです。
④そもそも諸費用ローンをしていないところです。

④のようなそもそも諸費用まで借りることができない金融機関は珍しいです。条件などはあってもどの金融機関も諸費用まで住宅ローンで借入する方法を用意しています。

仲介手数料を住宅ローンに組み込むメリット

仲介手数料などの諸費用も住宅ローンに組み込む場合のメリットは意外にあります。

①貯金を減らさなくてもいい

頭金0円・自己資金0円で不動産を購入する場合の最大のメリットは当然お金を使わなくてすむということです。

貯金を減らさなくてすみますし、家を買いたいけどお金が全くないという場合でも購入を諦めなくてもすみます。

②低金利でお金を貸してもらえるチャンス

住宅ローンはすごく低金利です。ですので借りれる分は借りないと損という考え方のひとも多くいます。

借りれる分は借りたほうがいいという考え方はなかなか同意しかねますが、自己資金を入れて貯金がなくなり、家を購入して数年後に家具や家電・車を購入するときに金利の高い借り入れをするくらいなら、頭金0円でフルローンの住宅ローンを組んだほうがマシかもしれません。

住宅ローンは低金利でお金を借りることができる、人生で2度とないチャンスということもできます。

頭金0円の購入のデメリットのほうで「住宅ローン破綻」のリスクを指摘するものも多いですが、頭金0円を選ばなかったことによって資金繰りに困ることもあるので、そちらも注意が必要です。

仲介手数料を住宅ローンに組み込む時の注意点

仲介手数料など諸費用・住宅ローン

仲介手数料などの諸費用を住宅ローンに組み込むことは比較的可能ということがわかりましたが、組み込む場合の注意点もあります。

不利な条件の住宅ローンになっていないか確認が必要

まず、仲介手数料などの諸費用を住宅ローンに組み込むことで、不利な条件の住宅ローンになっていないか確認する必要があります。

さきほど諸費用まで借入する場合の取り扱いについて4種類に分けましたが、①の「諸費用まで借りても金利が変わらない」と③の「実は金利や保証料が高くなっている」というのは、お客さんには区別がつきづらいところがあります。

なぜなら、金融機関も不動産業者も「仲介手数料などの諸費用の分を現金で用意してもらえれば、この金利にできます」とわざわざ説明しないからです。

提示された金利が、諸費用の分まで借りたことにより不利な条件になっているのか確認しておく必要があります。

もし物件価格だけの借入なら0.675%で借りれるところを、諸費用まで借りたせいで0.875%で借りることになっていたら、頑張って現金を用意する人も出てくると思います。知らないうちにそうなっていたらイヤですよね。

支払額が高額になり過ぎていないか注意する

これは仲介手数料などの諸費用を住宅ローンに組み込まない場合でも同じですが、支払額が自分たちが払っていける限度を超えていないか確認が必要です。

住宅ローンで借り入れできるとなると、どんな人でも財布の口が緩んでしまうものです。あくまで借入で自分たちのお金を使っていることは忘れてはいけません。購入時に諸費用のチェックをあまりせず、支払いが始まってから苦しむということのないようにしないといけません。

実際には諸費用が200万円ほどとすると、月々5000円くらいしか変わりません。支払額が急に高額になり過ぎることもないとは思いますが、無駄使いには気を付けましょう。

担保価値についても考えるべき

不動産の価値、つまり「担保価値」についても考えておくべきです。

住宅ローンの額とその購入する不動産の価値は(本来は)同等であるべきです。

物件価格が3,000万円の場合、3,000万円借りて購入したのですから、もう一度販売したら、住宅ローンは全額返せるというのが普通です。(新築一戸建てを購入した場合はそうはいきませんが・・・)

ですが仲介手数料などの諸費用を住宅ローンに組み込む場合は、
物件価格が3,000万円なのに、諸費用200万円もいれた3,200万円の借入をしていることになります。ですが物件はもう一度売っても3000万円以上の価値はありません。

この場合は仲介手数料などの不動産以外のものの出費も借入に組み込んだことにより、再度売ってもその分だけ確実に赤字になる状態になっているということも、頭の片隅には置いておかないといけません。

こういった考え方を理解しておくだけで十分で、実際の支払さえできる範囲であれば問題はないと思いますが・・・

仲介手数料は住宅ローンに組み込めるか:まとめ

仲介手数料をはじめとして不動産売買に関わる諸費用は、住宅ローンに組み込むことができる

ただ組み込むことで、金利が上がっていないか、支払は可能な額に収まっているか、無茶なローンになっていないかは確認が必要

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