建売新築一戸建てを購入する場合に皆さん何で物件情報を探すでしょうか？スーモやホームズやアットホームといったポータルサイトではないでしょうか。
今回はそんなポータルサイト掲載において不動産業者がしている戦いについて。
建売新築一戸建て販売というのは、何が難しいかというと不動産業者同士の争いが難しいところになります。時にはお客様がその争いに巻き込まれてトラブルになることもあります。今回はそんな不動産業者同士のポータルサイトにおける争いについて紹介します。
スーモ掲載の裏で行われている建売新築仲介業者同士の通報合戦
建売新築一戸建て販売において、スーモやホームズで広告掲載をしていくわけですが、各不動産業者同士で相手の広告掲載の仕方について
- 「これは法律違反ではないか？」
- 「これは誤認を招く広告ではないか？」
- 「これは反則ではないか？」
という感じでいちゃもんをつける、指摘合戦が展開されていることがよくあります。
なぜ通報合戦になるのか
なぜこんな通報合戦になるかというと、それは簡単で、建売新築一戸建て販売は多くの不動産業者が販売する商品だからです。
例えば建売意外の不動産販売で、注文住宅を販売しているとすると、注文住宅はハウスメーカーが自分たち１社だけで販売するのが普通です。ですので他社の広告がどうとかを考える必要は基本的にはありません。
また一般の方が持たれている不動産の売却を依頼された場合も、１社かもしくは数社が依頼されているだけで基本的には少ない不動産業者が広告掲載していることになります。
ウチは建売意外もいろいろしてますが、こんな指摘合戦になるのは「建売」だけ。
ですが建売新築一戸建てはハウスメーカーさんに許可さえもらえれば、どの業者でも販売活動をできる物件になります。そうなると数多くの不動産業者が同一物件で広告掲載をすることになります。
建売住宅販売はスーモに同一物件が並ぶ
建売住宅を探していてスーモなどをみると同じ物件がいろいろな不動産業者によって並んで広告表記されている光景をよく見ます。
こういった状況になると、問い合わせる人が1人いたとしても、１０社の広告が並んでいると確率は10分の１になってしまいます。
またより目立つ広告の掲載方法をしている業者に問い合わせがいきやすくなるというのもあります。ですので不正やグレーな事をしている企業がある「通報してやめさせよう！」という不動産業者が現れるということです。
どんなことを指摘するのか
それでは実際にどのような指摘合戦が繰り広げられるのか紹介していきます。
写真の合成を指摘
まずよくあるのが写真の合成を指摘するということです。スーモなどは写真の合成を禁じています。いろいろな写真の合成をされて、実物より良いように受け止められるような広告をされてしまうと、広告媒体としての信用度も落ちますし、何より優良誤認表示としてポータルサイト側が法律違反をしていると捉えられるケースも出てくるからです。
ポータルサイトごとに写真加工に関するルールや厳しさは違ってきます。
ですが完全に禁止するというのも無理があります。隣地所有者に配慮してのモザイク加工や、画像の転用を禁止するような透かしは許されています。
しかし存在する電柱を加工で消したり、あまりにも色味が変わるような加工をしたり、道路を広く見せるような加工をするのは禁止です。
また数年前から行われ始めた現地に自社の旗が立っているかのうように見せる加工も禁止です。こういったものを指摘合戦では指摘することが多いです。
売れた区画の写真が載っている事を指摘
また建売新築一戸建ての指摘合戦では、売れた区画の画像が掲載されているというのもよくある指摘項目になります。
複数区画の建築現場では、特定の区画の写真を撮って掲載するのが一般的ですが、その区画が成約済みになると違う区画の写真と差し替えないといけません。
すでに売り物ではないものを広告し続けるのは法律的にも微妙です。
購入されたお客様のご指摘というのもありますが、ほとんどが不動産業者がライバルの広告に指摘をしています。
未完成物件に同仕様現場写真を載せる事を指摘
建売新築一戸建てでよくあるのが建築中の建売現場における「同仕様現場写真」広告への指摘です。
未完成の状態の現場の場合、現場の写真と言っても
- 土地の状態の写真
- 基礎工事ができたような写真
- 足場が組まれグレーの布で覆われている写真
などなど新築一戸建ての販売としては「映えない」広告写真になることが普通です。そんな時によく使われていた手法で「同仕様現場写真」ということで同一ハウスメーカーの施工事例の写真を載せることがありました。
しかしこれも同仕様と言っても、間取りも違えば立地・環境・外壁の色や貼りわけなども違うわけで現実の販売している商品とは差異があるものですので、問題がある広告ということが言われるようなり現在では禁止するポータルサイトが増えました。
未完成の建売物件は未完成のその時の現場写真を使うのが基本になっています。
しかしそんな中でもアグレッシブに「同仕様現場写真！」という言葉と共に、全然違う別現場の写真を入れる不動産業者も時々いるわけでして。そういった広告掲載をしているとライバル不動産業者からの指摘の標的になります。
文言の不正はあまり指摘合戦にならない
不動産業者同士で指摘合戦になるのは「画像」の話がほとんどです。そのほかにも文章の不正などもありますが、そこは指摘合戦にならないのが普通です。
例えば「見晴らし最高」とか「一等地」とか「子育てに最適です」という表現は広告掲載においては優良誤認表示といわれ法律で禁止されています。
何を持って「最も」「適している」か不明確だからですね。
こういったものも不動産業者同士の指摘合戦の中で指摘の対象にならないことはありませんが画像系よりは指摘合戦になりません。なぜなら、
- すぐ変更できてしまうので嫌がらせにならない
- そこまでその不正で問い合わせが増減しない
という２つの理由があります。画像系の指摘は変更したり撮り直したりするのにそれなりに工数がかかります。それに対して文言の不正は数秒で変更できます。ですので指摘の工数の方が多くなるため、ライバル企業のそのような文言の不正を見つけても放置するライバル企業が多くなります。
指摘合戦は不毛だが…
こういった建売新築一戸建て販売の中での指摘合戦というのは不毛ですが、適切な広告をしていくためには必要なことではあったりします。
そう言った他社の不正広告を防ぐことできちんとしている企業に対する問い合わせ件数も増えるわけですから…。ということで弊社でも指摘を積極的にしてるかというと
全くしていません。
それはなぜかというと、他社さんがしっかり指摘合戦を展開してくれているからです。
大体地域に１社は通報に熱心な不動産業者がいる
我々は結構広い範囲で建売の不動産仲介を展開している企業です。そんな我々で建売不動産仲介あるあるというものもいくつかあって、その一つが、
というものです。どこに行っても一社は絶対血眼になって他社の粗探しをしている企業がいます。我々と同じような規模でやっている企業の中には「ポータルサイト指摘部門」や全社の業務ルーティンとして「指摘の時間」を作っている企業もいます。
それだけこの不正の指摘というのが大切だということですが。
そう言った他社さんのおかげで私たちは不毛な作業から解放されている部分が大いにあります。
ポータルサイトのルール作りも難しい
あとこのようなルール違反の指摘合戦ですが、スーモやホームズなどのポータルサイト側のルール作りの難しさというのもあります。
例えば先ほどの写真の合成を禁止するというのも、無断転用防止用の加工やモザイク加工なども禁止するわけにはいきません。
ですがこのような感じで、現地に自社の旗が立っているかのうような禁止加工をしたとして、
これを無断転用されないためにこのようにしてますと言われたら、無断転用防止の加工と商品をよく見せる加工の境目って言葉でどのようにルール化したらいいだろうってなります。
このような難しさがあるので、よくスーモなどのポータルサイト側と不動産業者側で、「この表示ダメなんです」「なんで？これは良いのにこれはなんでダメなんだ」「そういうルールでして…」「こんなに金払ってんねんぞ！」というここでも不毛なやり取りが行われます。
まとめ：スーモ掲載の裏で行われている建売新築仲介業者同士の無駄な戦い
- 不動産業者同士嫌がらせで指摘しあう
- ある意味それによりいい広告が維持される
- この指摘系はどこ切り取っても「不毛」さがある
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