建売新築一戸建てを探しているとなかなか売れない物件というものもちらほら見ますよね。新築は一年間売れないと中古扱いになってしまうのですが、そんな売れない建売新築一戸建てを購入しても大丈夫か。
建売新築一戸建ては1年経過したら中古になるというルール。これは実際どんな感じですか？
大丈夫。ほとんどの建売は1年以内に頑張って売るから。
今回はそんな売れ残りの建売新築一戸建てについて解説していきたいと思います。
1年間売れ残りの建売は中古扱いに。売れない建売を買うのはどう？
新築一戸建ては1年間売れ残ると中古扱いになってしまいます。「新築一戸建て」と書いて広告したらいけなくなるということです。
売れない建売を購入していいかですが、売れなかった理由が価格の設定が高すぎたなどの理由であれば問題ないと言えるでしょう。
それでは具体的に見ていきましょう。
品確法の規定により「中古」になる
品確法という法律に新築住宅とは何かということが決められており、その中では
この法律において「新築住宅」とは、新たに建設された住宅で、まだ人の居住の用に供したことのないもの（建設工事の完了の日から起算して一年を経過したものを除く。）をいう。
品確法2条
とされています。この法律の規定によって、売れ残りで1年経ってしまうと中古住宅という扱いになるということです。
1年間売れない建売はどうなる？
1年間売れなかったら中古扱いになると言いましたが、中古扱いになった場合どういうデメリットがあるのでしょうか。
その建売は単純に売れなくなる
「新築一戸建て」と書いている物件と「中古・未入居物件」と書いている物件はどちらが魅力的に映るでしょうか。やっぱり「新築一戸建て」の方が魅力がありますよね。
こういったイメージの悪さや新築などのワードで探すため、お客さんの目に触れる回数も減ったりと、中古扱いになると一層売れなくなってしまいます。
しかしその分値段が安くなります。価格の交渉なども受けざるを得ない状況になっているので、安く買いたい方には狙い目かもしれません。
売れない建売は「ない」といっても過言ではない
しかしそれでも売れない建売はないと言っても過言ではありません。基本的には建売メーカーは条件をどこまで下げてでも売切ります。
- 下請けに買わせる
- 社員に買わせる
- 賃貸に出す
などということはありません。条件が合えば取引先が買ったり、社員が買ったりするとこともありますが、現実的には無理やり買わせることはありません。
販売していた建売を賃貸に出すということもありません。メーカーは売るのが仕事なので賃貸業はしません。
新築同様の保証が受けられなくなる
先ほどの品確法には契約不適合責任（昔の瑕疵担保責任）という規定があり、そこには
新築住宅の売買契約においては、売主は、買主に引き渡した時から十年間、住宅の構造耐力上主要な部分等の隠れた瑕疵について、担保の責任を負う
品確法８８条（一部抜粋）
として「新築住宅」の場合は「１０年保証」をつけなさいと決めています。しかしここでも１年間売れ残り中古住宅扱いになると、１０年保証は必ずしも受けなくていいということになり、新築同様の保証が受けられなくなる場合があります。
なお売主さんの善意や買主さんの条件提示で１０年保証を付けてくれる場合は問題ありません。飯田グループさんの建売では中古未入居でも保証を付けているケースが多いかと思います。１年売れ残りの物件を購入するときは契約書の中の１０年保証があるのかないのか確認しましょう。
すまい給付金などの申請も中古扱いで申請
すまい給付金などの申請に際しても、新築住宅を購入した時とは違う申請書で申請しないといけません。新築の場合必要なかった書類としては、中古住宅販売証明書という書類に売主の記名押印をしてもらい提出しないといけません。
普通は売主さんがしっかり作ってくれるので問題ないとは思います。
このように中古扱いとなってもすごく大きなデメリットはないので気に入った場合は、購入しても構わないかと思います。
その建売が売れない理由を調べてみよう
売れ残りの建売新築一戸建てを購入するか悩んでいる場合は、売れ残っている理由を聞いてみたり調べたりしたほうが良いでしょう。もし
- 価格設定が高すぎた
- 同一エリアに建売を建てすぎて売れなかった
という場合には気に入っているなら購入しても構わないでしょう。
実際問題この二つの理由であることがほとんどですので、売れなくて価格が安くなっていっても不安に思うことはありません。
年間何百棟と建築しているメーカーでも土地の段階で「建売を建てたらいくらくらいで売れる」か判断するのは難しいです。他社がいきなり近くで10区画の開発現場を作り始めたら全然状況も変わってしまい、順調にいく予定だった現場も「売れない建売」に早変わりします。
しかし近隣住民の嫌がらせがあって売れないなども実際にあることはあるので、そんな事情がないか近所の方に聞くなど慎重に調査してみるべきです。
完成から１年経っているのに「新築」で売る業者
完成から１年を過ぎてもずっと「新築一戸建て」として販売している不動産業者もいます。そのトリックはこれも品確法の条文の中にあります。先ほども引用したように
この法律において「新築住宅」とは、新たに建設された住宅で、まだ人の居住の用に供したことのないもの（建設工事の完了の日から起算して一年を経過したものを除く。）をいう。
品確法２条
と決められています。ここで注目したいのが、「建設工事の完了の日から」という文言です。これは現実に建物が完成した日ではなく、完了検査を受けた日と考えられています。
ですので、完了検査をずっと受けなければずっと中古にはならないということになります。結構めちゃくちゃですよね。
ちなみにこの現実の工事が完了したのに完了検査を受けないというのは、
前項の規定による申請は、第六条第一項の規定による 工事が完了した日から四日以内に建築主事に到達するように、しなければならない。
建築基準法７条２項
工事が完了したら４日以内に完了検査を受けないといけないという建築基準法７条２項違反になります。
こういった違反にならないため大手ハウスメーカーや飯田グループホールディングスさんの物件は建築後すぐに完了検査を受けるので、１年経つとちゃんと中古扱いになってしまいます。
1年間売れ残りの建売は中古扱いに。売れない建売を買うのはどう？：まとめ
１年間売れ残ると「中古扱い」になる。
中古扱いになると、１０年保証がなくなるケースがあるので、購入する場合は確認する必要がある。
１０年保証が付くようなら、新築物件とほぼ変わりないので、気に入っているのなら購入に関して問題はない。ただ売れなかった理由の調査は近隣住民に聞き込みを。
完了検査を受けずにずーっと新築として売る地域の建売業者もいる。
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