【売買契約って何をする?】難しい話を2時間聴く・建売住宅購入の日程

建売住宅購入の日程・売買契約のサムネ 建売新築

建売新築一戸建てを購入する場合の手続きは、物件に関する日程と住宅ローンに関する日程がそれぞれ4つずつあります。

①買付申込と事前審査
売買契約と本審査
③立ち合いと金消契約
④引き渡しと融資実行

今回はそんな日程の中でついに一大決心をして不動産を購入する【売買契約】について紹介していきます

【建売住宅購入】売買契約って何をするの?

【いよいよ売買契約】建売住宅購入の日程解説・重要事項説明は長くて難しい。
建売住宅購入の日程・【売買契約】って何をする?

建売新築一戸建てを購入する場合の売買契約の時にはどんなことをするのかというと、

①重要事項説明
②売買契約締結
③登記関係の委任状作成

という流れになっています。その他にもちらほらすることはありますが、「主に」どんなことをするかというとこの三つだけです。

①重要事項説明【建売購入の場合】

まず基本的には不動産を購入する場合には重要事項説明というものを受けないといけません。これは宅地建物取引士の人に取引士証の提示を受けて説明を受けるという決まりもあり、不動産の取引をする場合の宅建業法で義務付けられた作業です。

売買契約をするという会なのですが、実際にはこの重要事項の説明というのが、書類のボリューム的に言っても所要時間的に言っても最大のものになり、内容の難しさもあって説明を聞いていても眠たくなるという方も多いです。

どのような説明がされるかというと

(前半部分)物件について⇒都市計画区域などのそのエリアの規制や道路の状況など
(後半部分)契約について⇒金額・万が一解約する場合の方法・住宅ローンについてなど

というような説明があります。

最後に「取引士証の提示を受け、説明を受けました」という署名押印欄があるのでそちらに署名押印します。

各部門での具体的にここは理解してほしいというところについては別のページで紹介させてもらいます。

②売買契約締結【建売購入の場合】

重要事項説明が終わったらいよいよ売買契約を締結します。この売買契約は買主さんにとっては文字通り「その不動産を買うという約束」をするということなので、契約締結後やっぱり気が変わったとなると約束違反「違約」になってしまいます。しっかり検討が済んだのか一度冷静になって考えてみるのもいいでしょう。

売買契約書は重要事項説明書ほどの容量はありませんし、難しいことを書いている部分も重要事項説明書で一度説明された内容の繰り返しにすぎません。ですので基本的には新たに理解しておかないといけない内容もないので、書類の確認が済んだら署名押印をすることになります。

重説・売買契約書は実印ではなく・認印での押印で可です。意外に思う方も多いですが、、、

③最後に登記の委任状作成

建売住宅購入の売買契約といわれると、ここまでの作業で終わりですが、多くの場合最後に「登記手続きの委任状作成」というものも行われます。飯田グループホールディングスさんなどの大手建売メーカーの場合は、登記を担当する司法書士・土地家屋調査士は、売り主指定の先生を利用することが通常になっています。

そして建売販売の日程から言って事務所的な長時間説明署名押印作業ができるような環境で、売り主が買い主に会うのは引き渡しまででいうとこの売買契約時以外にないので、また登記の委任状を作成するためだけに来てもらうことを避けるために、売買契約のあとにしてしまうことが多いです。

土地を売り主から買い主に名義変更する「所有権移転登記」や建物ができたことを登録する「建物表題登記」や住宅ローンの金融機関がする「抵当権設定登記」などなどしなければいけない登記作業はたくさんあるので、委任状も結構な枚数になります。

登記の委任状は法務局などにも届け出る書類ですので、押印は「実印」での作業になります。

どこでするの?所要時間は?

建売購入の売買契約って何をするの

それでは具体的にどういう風に行われるかというと、だいたいが不動産業者の事務所に行って2時間ほどの間に行われます。

場所は仲介業者の事務所もしくは、売り主の事務所でするのが普通です。お客さんのご自宅でするという場合もなくはないですが、お客さんの自宅で売買契約などをするのは、宅建業法上「クーリングオフの規定」を設けないといけないということもあり、不動産業者としてはあまり好んでするということはありません。

時間としては2時間ほど。ご質問などの多い場合はもっと時間がかかります。

売り主さんの担当者の説明量によっても所要時間は大きく変化します。担当者の説明の仕方なども丁寧に全文読む人と要点だけまとめる人とかいろいろいます。

だいたい一建設さんは長め、アーネストワンさんは短め、などなど売り主がどこかによって仲介業者もどれくらい時間がかかるか想定してスケジュールを組みます。

建売購入の売買契約の持ち物

建売住宅の売買契約の持ち物は?

建売住宅を購入する売買契約に行く場合の持ち物は、

  1. 運転免許証
  2. 手付金
  3. 認印
  4. 実印
  5. 住民票
  6. 印鑑証明書
  7. 今の賃貸契約書

などです。

1.運転免許証は本人確認に使います。

2.手付金は、売買契約によって金額は異なりますが主に手付解除という手付金を放棄してやっぱり買うのをやめることができるという万が一売買契約後に気が変わった時のための条項を設けるための重要な前払い金になります。

3.認印は、売買契約書や重要事項説明書に押印するためです。すべて実印で押すという場合は不要です。

4.実印は、売買契約の後に登記の委任状を作成するためには必要です。

5.6.住民票や印鑑証明書などは同じく登記のために必要なものになります。同じ日に本審査の申し込みなどをする場合は、複数枚必要ですし、そのほかにも直近の課税証明が必要になる場合も多いので、役所で取らないといけない書類に関しては一度にとって来れるように取引を通じて何枚必要か事前に確認したほうがいいでしょう。

7.今が賃貸の場合は賃貸契約書なども必要です。現在持ち家ではなく、新たに購入する物件が初めての持ち家の場合、登録免許税という登記にかかる費用が安くなる制度があります。その制度を利用するための書類になります。

5.6.7あたりは必ずしも売買契約の時に必要ではありませんが、また後日渡す手間などを考えると売買契約のときに渡しておくと効率的です。

売買契約は役所に取りに行ったりしないといけない書類が必要になったりしますので、事前に必要な書類を聞いておくことにしましょう。

最後に住宅ローンの本審査申込する場合もある

建売住宅のオープンハウスの営業マンは何をしているの??

持ち物のところでも書きましたが、売買契約をしたその日に引き続き住宅ローンの本審査の申し込みをする場合もあります。

建売住宅購入の場合は特に契約から引き渡しまでの時間的余裕も少ないですし、なにより建物の打ち合わせなどもない分お客さんと不動産業者がお会いする機会も少ないので、事務所のようなしっかりしたスペースの場所でお会いしている間に、すべての大変な作業は終わらせてしまうという考え方になりがちです。

売買契約の後に本申し込みの作業をするのはお客さんにとってももう一度直近で不動産業者の事務所に行ったりする必要もなくなるので作業短縮になりますが、売買契約のあとで疲れてしまったという場合は無理をせずに別日を設定するのもおすすめです。

:まとめ

建売住宅購入の場合の売買契約は、不動産業者の事務所で2時間ほど

することは、重要事項説明・売買契約締結・登記の書類作成の3つ

持ち物は手付金などのお金や住民票など役場で取らないといけないものもあるので事前に聞いておくべき。

売買契約が終わった同日に住宅ローンの本申し込みをする場合も多い

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