建売新築一戸建てを検討しているとき、こんな区画の土地を見たことはないでしょうか。
このような形の土地のことを旗竿地といいます。今回は建売新築一戸建ての分譲現場でよく見る「旗竿地」について解説していきたいと思います。
統計取ってないけど旗竿地に住んでる不動産営業マン多くないですか？
不動産営業マンは薄給で安い物件しか買えなくて、旗竿地に対する抵抗感も一般の人より低いからかな？
旗竿地とは・避けるべき？お得？【建売新築分譲地でよく見る土地】
簡単に図示するとこんな感じ。
旗と竿のような形になっている土地です。
旗竿地とは、出入り口となる通路部分が狭く、その奥に家の敷地となる部分が存在する形状の土地のことです。逆にこういった形ではない四角形の土地を整形地と言ったりします。
この旗竿地、一見「不便そう」というデメリットに注意が行きますが、本当にデメリットだけなのでしょうか。この旗竿地について、少し考えてみたいと思います。
旗竿地のデメリット
まず旗竿地のデメリットから。これは想像しやすいと思いますが、
- 車などの出入りがしづらい
- 家が建て込みがち
- 奥まっているので防犯上心配
- 建築費があがりがち
というものがあります。
旗竿地は車などの出入りがしづらい
旗竿地の最大のデメリットは車などの出入りのしづらさです。
車を止める場合は縦列駐車になります。毎朝前の車が出ないと後ろの車は出庫できないのは、大変に感じる方もいるかもしれません。さらに道と接している部分が狭いので、前面道路の幅によっては駐車自体に慣れが必要な場合もあります。
前面道路の幅が６ｍくらいある場合は大丈夫でしょうが、４ｍくらいの道路の場合は見学時に許可を取って一度車を入れさせてもらったほうが良いでしょう。
専用通路つまり竿部分の幅も確認が必要です。３ｍくらいとれていれば問題ないですが、2.5m以下の場合は要注意の物件です。
旗竿地に建築すると家が建て込みがち
旗竿地の「旗」部分の面積によりますが、狭いことも多いので「土地いっぱいに建物を建てざるを得ない」こともあります。そうなると
- 隣の建物と近い
- 採光や通風の確保が難しい
- 場合によっては建てられる間取や大きさが限定される
といったデメリットがあります。
旗竿地は防犯上心配
旗竿地に家を建てる場合、家は奥になり道路側から見えなくなることもあります。
一般的には他からの視界があるほうが空き巣被害にあいにくいといわれているので、防犯上のデメリットもあります。
旗竿地は建築費があがりがち
建売新築一戸建ての分譲地として、旗竿地だけでなく前の区画も同様に工事をする場合はそんなことはないですが、旗竿地を一区画だけ工事する場合は、建築に使用する重機が入りづらいほど通路部分が狭い場合、資材の運び込みや建築作業の面において人力に頼らざるを得ない場面が出てくる可能性があります。そのため、建築費用が上がってしまうこともあります。
旗竿地のメリット
デメリットばかりがつい目につく旗竿地ですが、それを上回るメリットが見いだせる土地が発見できるケースがあります。例えば、旗竿地のメリットとしては
- 比較的安く購入できる
- 通りに面していない分静かな場合がある
- 通りに面していないので、玄関からこどもが飛び出しても安全
- 駐車可能な台数が多い
というものがあります。
旗竿地は価格が安くなる場合が多い
旗竿地の何よりのメリットは安いことです。
やはり整形地のほうが高いので、本当は自分たちの予算では手が届かないエリアでも、購入可能な物件が出てくる可能性があります。
旗竿地は通りに面していないので静か
交通量の多い道路沿いなどでは特にですが、旗竿地は通りに面していない分静かで過ごしやすい場合があります。
人の視線にさらされることもありませんし、プライバシーが守られ快適に過ごすことができます。また庭などがある場合も道路を通行する人から見られることのない裏庭のような感覚で使うことができるというメリットがあります。
旗竿地は通りに面していないので子供が飛び出しても安全
こちらも交通量が多いエリアでは特にですが、玄関から子供が飛び出しても、自分の敷地内が続いていますので、ある程度安全です。
旗竿地は駐車可能台数が多い
旗竿地は駐車可能台数が多いので来客時などに別に駐車スペースを確保しなくてもよいというメリットもあります。
旗竿地は多くの場合、前の家の一軒分くらいの長さは専用通路として縦列駐車スペースが続いているので、停めようと思えば3台以上停められるという場合がほとんどです。
縦列駐車はちょっとと思っていても実際住んでみると、駐車スペースが大きいという便利さを感じることもあります。
旗竿地の建売を検討するときのチェックポイント
こういったメリットやデメリットを踏まえて旗竿地の建売を検討するときのチェックポイントは、
- 家族全員駐車可能か確かめる
- 旗竿地のデメリットについて理解する
- 価格「だけで」選んでいない考えてみる
というものがあります。
家族全員が駐車可能か確かめる
旗竿地の建売を検討するときに一番大切なことは家族全員が駐車できるか確かめることです。慣れれば何とかなるというレベルに感じても、一度は試しに駐車してみるのをおすすめします。
ただ購入前の物件への車の乗り入れは許可が要りますし、ブルーシートを敷いてタイヤ痕が付かないようにするなどが必要な場合もありますので、見学時に聞いてからするようにしてください。
旗竿地のデメリットについて理解する
日当たりや通風などは現地で確認できるものですし、駐車の難易度も理解できると思いますが、建て替えの時の建築費や防犯面などはあまり考えることもなく購入する方も多いです。
問題ないという結論であっても一度は考えてみる必要があります。
価格「だけで」選んでいない考えてみる
旗竿地の建売を購入する時に最後に考えてほしいのは、価格「だけ」で選んでいないかということです。
例えば、旗竿地が2380万円・前の整形地が2580万円で販売されているときに、本当は整形地のほうが良いのに価格が安いからというだけで旗竿地のほうを選んでしまうとします。
建売は建築後1年経つと中古扱いになるなどの理由で値下げする場合もあるので、購入後整形地のほうが売れずに2380万円に価格変更になった場合後悔しないでしょうか？価格だけで選んでいると後悔する可能性があります。
駐車スペースが多いとか、奥になってて落ち着くなど旗竿地の特性も含めて検討しているとこういう場合でも後悔はしないかもしれません。
建売新築の場合、旗竿地と整形地の価格差はどれくらい？
旗竿地というのは建売新築一戸建ての場合によく使われる手法でもあります。建売新築一戸建ての現場で前に整形地、後ろに旗竿地という区画割の現場を見たことがある人も多いでしょう。
それではそういった場合に整形地と旗竿地でどれだけの価格差があるのでしょうか。
結論から言うと「200万円」差で販売しているケースが多いです。
例えば前の整形地が2580万円なら旗竿地は2380万円。これは金額が上がってもだいたい同じで、整形地が4080万円で旗竿地が3880万円だったりします。
しかし建売新築一戸建ての場合は価格変更を積極的に行っていくタイプの商品ということもあり、成約価格については販売し始めた価格とは全然違う場合も多いです。そういった成約価格の分析はこちらのページをご参照ください↓
旗竿地の【販売】あるある
最後に旗竿地というのは不動産営業マンにとっていろんなドラマが生まれる現場だったりします。そういった不動産営業マン目線の旗竿地【販売】あるあるを紹介していきます。
ここからは本当にどうでも良いマニアックな話なので離脱していただいて構いません。。。
旗竿地が先売れて、整形地が値下げした時は地獄
旗竿地と整形地があるという現場においては、どちらが先に売れるかという問題があります。
前述したように旗竿地は整形地より安い値段設定がされているケースが多いので、並んでいても魅力的に映る場合があります。そういった関係で整形地より旗竿地の方が先に売れてしまうケースも多々あります。
そんなときに不動産営業マンが困るのが、旗竿地が売れた後に整形地の販売に時間がかかってしまい、価格変更があり、旗竿地の方が購入した金額より安くなった場合です。
旗竿地の方をさきに購入した方は「もうすこし待てばよかった」「なんで待ちましょうって言ってくれなかったの？」など不満が出てしまうので営業マンにとっては地獄です。
「旗竿地だからと言って候補から外さないで」って言いがち
旗竿地についてYouTubeなどでも多くの不動産屋さんが情報を発信していますが、その中でよく使われているフレーズが、
「旗竿地だからと言って候補から外さないでください」「それ間違いです！」
みたいなフレーズです。不動産屋系のYouTubeでは絶対言ってるんちゃうかなと思うからみんな言ってます。
でも旗竿地は結構好みが分かれて、気にしない人は本当に気にしないけど、絶対嫌な人は何言っても絶対嫌というようなタイプのお話なので、「候補から外さないで！」って言っても実際はあんまり意味ないです。
旗竿地の条件を妥協してくれたら契約まで結びついたという案件は不動産営業マンをやってると数多く経験するので、そういった悔しい経験を覚えているので、「旗竿地を解説しよう！」ってなるときに「旗竿地だからって候補から外さないで！」って言っちゃうんだと思います。
不動産営業マンは旗竿地買いがち
同じく不動産営業マンの職業病的あるあるで、不動産営業マンは意外と旗竿地のマイホーム買いがちです。
なぜそうなのかは定かではありませんが、1つに不動産営業マンは収入が不安定な仕事なので住宅ローン審査が通りづらかったりするので、そういった面で価格的に安い旗竿地のマイホームを買うという面があります。
2つ目の理由としては、不動産営業マンは一般人より価格の魅力に影響されやすいという面です。不動産というのは相場のわかりにくい商品なので、価格が安いのか高いのか一般の方にはわかりづらい部分があります。（みなさん牛乳とかボールペンなら価格が安いとか高いとかわかると思います）
そうなると旗竿地で200万円安くても本当にお得なのかはわかりづらい部分があるのですが、不動産営業マンは一般人より正確な相場観があるので、価格の魅力に引っ張られて旗竿地を購入しやすいのではないかと思います。
旗竿地は無理って言う人ほど予算足りない？
最後のあるあるは、『「旗竿地無理」って言う人ほど予算足りない』って言いがち、です。
お客さんの中にはこの予算でこのエリアで探してます、というんですが明らかに予算が足りない方もいます。そんな方におすすめなのが旗竿地だったりするんですが、お勧めすると「旗竿地は絶対無理」って断固拒否されたりします。
しかしこれも不動産営業マンの感覚の話で、「予算足りない方」に「旗竿地断固拒否」の方が多いかと言われるとそんなことはありません。不動産営業マンの印象に残っているだけの話で予算を上げる人もいれば、エリアを変える人も同じくらいの数だけいます。
旗竿地とは・避けるべき？お得？【建売新築分譲地でよく見る土地】：まとめ
旗竿地は他より価格が安く販売されることが多い。
車の出入りなど、デメリットもあるが、予算に限りがある場合などには自分にぴったりの物件になる場合もある。
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