建売新築一戸建てを販売していると、販売する物件のほとんどは大手建売ハウスメーカーの物件ということになりますが、そのほかにもその大手建売ハウスメーカーから一旦買い取って自分が売主として販売するという、「建売買取再販売業者」というものが存在します。
ときどきありますよね。いつもの建売だけど売主が建てた所と違うパターン
だいたい再販売業者は取り扱い仕方変わってい複雑な場合も多いよな
今回はそんな建売新築一戸建てを買取して再販売するという業者とその物件の注意点について紹介していきたいと思います。
売主にも注意が必要なパターン？建売新築一戸建ての買取再販売業者の物件
建売新築の再販売業者はなかなか「ややこしい」物件が多いのも事実です。
それは基本的には建売新築一戸建てを建売ハウスメーカー大手から買い取ってそれを再販売するような不動産業者が「ややこしい」業者が多くなりがちということになりますが、そもそも何故そんなことするの？という部分も気になるところです。
建売新築の買取再販売業者物件の存在
建売新築一戸建てを販売していると、多くの場合が建売ハウスメーカー大手の建築物件になります。
最大手と言えば飯田グループホールディングスの一建設さんやアーネストワンさんなどになりますが、基本的には「建売」として販売しているものの多くが建てた会社が売主としてそして我々のような仲介業者に案内されて販売されています。
ですが、時には売主さんの手から離れて、売主であるハウスメーカーがある不動産業者に売ってしまってその不動産業者が「売主」として販売しているケースもあります。
何故そんな物件が生まれるの？
何故そんな建売新築物件が生まれるのかというと、それは建売ハウスメーカー側の事情になります。
ハウスメーカーの決済の時期や販売件数が目標未達の時期など、「損をしてでも物件を売ってしまわないといけない」時期というのが大きい会社になればなるほどあります。
そういった時に地域の資金の不動産業者にすごく安い値段で買ってもらい、数字を作ったり一応の現金化を図ったりするわけです。
そして建売再販売業者は買い取った値段に利益を乗せて一般のユーザーに販売するという仕組みになっています。
建売新築の買取再販売業者の物件は注意点
建売新築一戸建ての買取再販売物件というのは基本的には建売大手ハウスメーカーの建てた物件を買うわけですので性能や仕様としては検討することは同じになります。ですが建売の買取再販売物件を買う時の注意点は購入の「条件」になります。
ローン代行費用など請求されがち
一番の問題となりがちなのは「ローン代行費用」などのグレーな費用請求をされがちということです。
ローン代行費用などの良くない費用請求は基本的には、建売新築一戸建て販売の中では少なくなりがちです。なぜなら、建売新築販売は一般媒介と呼ばれる、複数の仲介業者が1つの同じ物件を販売している状態になります。（スーモで1つの物件を複数の会社で広告しているのを見たことがあると思います）
そうなるとライバル企業がローン代行費用を請求していないのに1社だけ請求するとそこは売り上げが上がりづらくなるので、ローン代行費用を請求する業者が減るわけです。
ですが、買取再販売業者の物件は自分が売主となってもしくはグループ会社を仲介に挟むという状況で1社だけで販売するケースがほとんどです。
そうなってくると、その物件を買うにはその会社に頼むしかなくなるので、「ローン代行費用をウチは貰う！」と言い出しても他社にお客さんが逃げていくことがないので、そういったグレーな請求をする場合が多くなるということです。
給水分担金など、かかってもない費用を請求されがち
ローン代行費用のほかにも費用関係は全て注意が必要になります。
例えば見たことのある内容で言うと「給水分担金40万円」という請求を見たことがあります。
建売新築一戸建ての出来上がった物件を買い取っただけなので、建築の際にかかってくる給水分担金などはその業者にはかかっていないはずにも関わらず、それらしく請求してくるという状況になります。
二重売買契約とか不正な方法すすめられがち
その他にも2重売買契約など不正な方法を提案される場合もあります。
2重売買契約とは、例えば物件金額が2500万円なのに2800万円の契約書を作って300万円多めに融資をしてもらうというものです。銀行に対する詐欺行為になります。
普通の大手建売ハウスメーカーの場合は、売り主側のコンプライアンスによってそんなことをするケースは無いですが、再販売業者は売主がその業者に代わっているので、そういったコンプライアンス意識の低い技も使えてしまうことがあります。
どういう不動産業者が買取再販するの？
それではどういった業者が一般に売られているような普通の建売新築一戸建てを買い取って再度自分が売主として販売するのかという所があります。
そこに、建売再販売物件やその業者が「ややこしい」原因が隠されています。
1.お金はある
まず一つ目に言えることは「お金は持っている」ということです。
不動産投資をする場合融資で費用を賄う場合も多いですが、建売を買取する場合は、即断即決的なスピード感が求められるため、現金が必要になる場合がほとんどです。
ですので建売買取再販売業者は2,3000万円の物件を即買い取れるくらいの現金を持っている必要があります。
2.土地開発は無理
資金力があって不動産屋となると、土地を買い取って区画割して新築用に分譲したり、マンション用地として売ったりといういわゆる「開発業」をするのが多いパターンです。
しかし開発業には結構なスキルや人脈が要ります。建売買取再販売する業者は基本的にはそこまではできない不動産業者という所になりがちです。
3.販売仲介も苦手
そして最後にわれわれがよく行うような「販売仲介」もそんなに得意でないということが言えます。
普通に建売の販売仲介が得意な不動産業者であれば、ライバルは多い世界ですが、仲介で儲けることができるので、わざわざ他社の建売物件を買って再販売してまでビジネスをする必要はありません。
ですが建売買取再販売業者は建売の仲介はライバル企業に負けてしまって中々売れません。そうなると物件を買ってしまって独占で売れる環境を作ったら絶対売れるということで、他社が作った建売を買い取ろうという判断になるわけです。
建売新築一戸建ての買取再販売業者の物件：まとめ
- 大手建売ハウスメーカーから物件を買い取って再販売する不動産業者がいる
- グレーな名目の費用請求など注意が必要
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