住宅ローン代行手数料とは?支払う必要があるか・仲介手数料とは別?

住宅ローン代行手数料とは?支払う必要があるか・仲介手数料とは別? 仲介手数料

不動産の購入を検討している方の中で「住宅ローン代行手数料」という言葉を聞いたことはないでしょうか?

仲介手数料とは別の費用?銀行に支払うローン事務費用とは別?

ここでは不動産購入における「住宅ローン代行手数料」について解説していきたいと思います。

住宅ローン代行手数料とは?支払う必要があるか・仲介手数料とは別?

住宅ローン代行手数料とは?支払う必要があるか・仲介手数料とは別?

結論から言うと、もし不動産を購入するときの諸費用明細に「住宅ローン代行手数料」という名目の費用が書いてあれば、その不動産業者には少し気を付けたほうが良いでしょう

この住宅ローン代行手数料は仲介手数料とは全く別のもので、支払う必要はないのに支払わされている場合が多いです。相場はだいたい10万円ほど。

この住宅ローン代行手数料をもらうための営業トークや、書面による同意がなければ拒否できるという法律的な位置づけについても解説していきます。

そもそも住宅ローン代行手数料とは?

ローン代行費用とは?仲介手数料とは別?違法?

「住宅ローン代行手数料」とは、その名の通り住宅ローンの手続きを代わりにやってあげる手数料のことです。

不動産の購入を現金で支払いができればそれにこしたことはありませんが、多くの方は金融機関などから住宅ローンの融資を受けると思います。そして多くの場合は不動産業者が金融機関と提携し、住宅ローンの審査などの手続きをしてくれる場合も多いでしょう。

住宅ローンの場合、銀行など金融機関も「融資事務手数料」をとります。これとも別です。住宅ローン代行手数料は金融機関ではなく不動産業者に支払うものです。

つまり金融機関に支払うものではなく、不動産業者に支払うもので、仲介手数料とは別に支払う、ローンに関する手続きを代わりにやってもらうための手数料が「住宅ローン代行手数料」です。

住宅ローン代行手数料は払わなくてもいい

ローン代行費用とは?仲介手数料とは別?違法?

住宅ローン代行手数料は基本的には支払う必要はありません

ただ住宅ローン代行手数料を支払うことに関して双方が合意している場合は支払ってもいいでしょう

例えば、かなり住宅ローンの審査を通すのが難しい事情があり、長期間にわたり何度も書類を集めたり提出したりをしてくれた不動産業者に「住宅ローン代行手数料」をいただきたいと申し出があり、それをお客さんも認めた場合は何の問題もありません。

ですが実際はこの住宅ローン代行手数料は「支払うのが普通ですよ」という感じでシレっと請求する場合も多いですし、金融機関に支払う「ローン事務費用」と混同させることによってカモフラージュするという技もよく見られます。

このようなお客さんの明確な同意もなく請求するという状態が一般化しています。住宅ローン代行手数料の支払いを求めらたり、諸費用明細にこの名目があった場合は詳しい説明を求めたほうが良いでしょう。

このような仲介手数料とは別の費用を請求したり、仲介手数料の上限額以上を請求されたトラブルに関してはこちらの記事をご覧ください。

住宅ローン代行手数料の相場っていくら?

住宅ローン代行手数料の相場っていくら?

住宅ローン代行手数料の相場は「10万円+消費税」です。基本的には払う必要のないものに相場があるのはなにか不思議ですが・・・。

体感では住宅ローン代行手数料を請求している業者の7割くらいは「10万円+消費税」かなとおもいます。

仲介手数料には上限がある

仲介手数料にはもらっていい上限額というのが宅建業法で決められています。

具体的には、物件価格 × 3% + 6万円 + 消費税です

ですので、この金額を請求するとそれ以上は仲介をする不動産業者はお金をもらえなくなります。ですが名目を変えて「住宅ローン代行手数料」として追加の収入を得ようとしているということです。

住宅ローン代行手数料には上限がない

住宅ローン代行手数料には上限がありません。ですので言い値で設定することができます。

言い値で不動産業者が言って、それをお客さんが了承すればその値段が住宅ローン代行手数料の金額になります。

「80万円取ろうとしてお客さんに文句言われてさー」という剛腕不動産営業マンの話も聞いたことがあります。

上限を決めるべきだ!と感じた人もいると思いますが、世の中のほとんどの料金に法律上の上限は作られていません。ホテルの宿泊費にも八百屋の大根の値段にも特に法律上の上限はないのです。

住宅ローンの代行とはどんなサービス?

それでは住宅ローン代行手数料を払ったらどんな「代行」をしてくれるのかというと、金融機関に出す書類をまとめて金融機関に出してくれるというものです。

まあ何もしていないのと同じですし、仲介手数料の支払に含まれる「仲介業務」の範囲内であって、住宅ローンを代行しても手数料をもらうことはできないという考え方もあります。

とにかく10万円も払うくらいの仕事は特にないという場合がほとんどです。

住宅ローン代行手数料をもらうためのトーク術

ローン代行費用とは?仲介手数料とは別?違法?

住宅ローン代行手数料を納得させたいときに不動産営業マンはあの手この手のトーク術を駆使します。

住宅ローン代行手数料の説明をしない

一番多い作戦はこの住宅ローン代行手数料についての説明を避けるという方法かもしれません。

不動産を購入する場合には、仲介手数料や登記費用や銀行の事務費用や火災保険料など様々な費用があります。

支払の段階でも何にいくら支払ったのかわからずに終わる方も多いので、説明を避け続けて知らないうちに支払わせるというパターンもかなり多いと思います。

〇〇銀行と提携して特別金利で組める

「●●銀行と提携しているので、審査や金利で有利になります」という営業トークもよく聞きます。

これもほぼ嘘と言っていいでしょう。

銀行は「この人にお金を貸して大丈夫かな??」ということを考えて審査をします。
「この不動産会社からの紹介なので間違いないだろう」ってことで審査してたら、逆にその銀行のことが心配です。

名を変える・住宅ローン代行手数料

住宅ローン代行手数料はさまざまに名を変えて登場します。なんといっても気づかれないように他の費用と紛れ込ませて請求しないといけないので・・・例えば

  • 住宅ローン斡旋手数料
  • 住宅ローン事務手数料
  • 融資斡旋手数料
  • 融資事務手数料

などなど。名称が違ってもすべて同じものなので気を付けましょう。

住宅ローン代行手数料は「書面の同意が必要」

ローン代行費用とは?仲介手数料とは別?違法?

住宅ローン代行手数料に関しては法律上は「書面での同意がなければ拒否できる」という取り扱いになります

同意した書面がなければ住宅ローン代行費用は払わなくていい

住宅ローン代行手数料はあくまで双方の同意が必要です。つまり

「住宅ローン代行手数料を10万円支払ってくださいね」→「わかりました」というやり取りが必ず必要ということです。ですが言った言わないということになってはいけないので、そういう同意があったという「書面」が必要になるということになります。

そもそも民法で考えると「払ってほしい」と言っているほうに、「払うことに同意していたんです」ということを証明する責任があるので、そういった書面がなければ「払わなくていい」という結論になります。

宅建業法での住宅ローン代行費用

また宅建業法では

「 代金又は交換差金に関する金銭の貸借のあつせんの内容及び当該あつせんに係る金銭の貸借が成立しないときの措置」について、仲介業者は交付する重要事項説明書に明記しなければならない」

宅建業法35条(重要事項説明)1項12号

と書かれており、まあ簡単に言うと「住宅ローンで買う場合はその「内容」を重要事項説明書に書いとかないとダメだよ」という風に決めています

この「内容」っていうのに「住宅ローン代行手数料がかかるかどうか」ということも含まれるんじゃない?と考えて、重要事項説明書に記載がなければ住宅ローン代行手数料は請求できないと考えるべき!という考え方をとる人もいます。

やはり「書面での同意」をこちらでも求めていると考えることができます。

住宅ローン代行手数料を節約する方法

住宅ローン代行手数料を節約する方法

住宅ローン代行手数料を節約する方法はいくつかあります。

不動産業者の紹介の住宅ローンを申し込まない

不動産業者の紹介の金融機関を使うから住宅ローン代行手数料がかかるだけで、自分で金融機関の窓口に行って住宅ローンの申請をすれば問題ありません

もし自分が住宅ローンの通りにくい状況ならば、多くの金融機関の住宅ローン審査に精通している不動産業者に頼らないといけないかもしれませんが、そうでもないなら審査してほしい金融機関に自分で申し込みに行くのも一つの手です。

住宅ローン代行手数料を請求する不動産業者を使わない

住宅ローン代行手数料が必要な不動産業者を使わないという方法もあります

不動産仲介業者はたくさんあると思うので、思い切って他の業者に依頼してもいいかもしれません。

その仲介業者からしか購入できない場合は、住宅ローン代行手数料について説明をもとめ、納得がいかなければ抗議するなどして交渉してみましょう。

最初に住宅ローン代行手数料がいるか聞く

一番最初に住宅ローン代行手数料が必要か聞くのがわかりやすくていい方法です。

事前審査など住宅ローンの審査をするように勧めてきた段階で確認すれば後のトラブルはありません。

住宅ローン代行手数料とは?支払う必要があるか・仲介手数料とは別? :まとめ

住宅ローン代行手数料は仲介手数料とは別です。金融機関の融資事務手数料とも別です。

基本的には払う必要のないもので、相場10万円ほどで請求してきます

お客さんが支払いに同意をしている場合は、違法ではないですが、書類での同意がなければ拒否することができます。住宅ローン代行手数料を支払いたくない場合はしっかりと請求の有無を事前に確認しておくべきです。

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