建売新築一戸建て物件について問い合わせをすると、「その物件は売れてしまっているみたい」でというようなことを言われたことはないでしょうか？
おとり広告というような方法です。
実際には存在しない物件を載せている業者もいたりする。
今回はそんな建売新築一戸建て探しの現場で時々ある、「その物件もう売れました。」これおとり広告？みたいなお話について紹介していきます。
建売新築一戸建てのおとり広告の注意の仕方
現実には存在していない物件やすでに売れている物件を掲載して問い合わせをとり、そのお客さんを本当に売りたかった別物件に誘導する不動産業者の集客営業戦術を「おとり広告」と言ったりします。
おとり広告は宅建業法32条の規定や、不動産の表示に関する公正競争規約（表示規約）21条の規定によって禁止されています。
建売市場のポータルサイトでのおとり広告
建売住宅の市場のポータルサイトでのおとり広告は正直そんなに深刻な「おとり広告」があるというわけではありません。
1番多いのが管理能力不足でおとり広告化
建売新築一戸建て市場で最も多い「おとり広告」状態は、実際には販売されていた物件が売れたのを知らずに掲載し続けるというようなものです。
単純に掲載している不動産業者の管理能力不足によっておとり広告化しているというものです。こういったものは、ただのミスでこの広告で問い合わせさせて他の物件を紹介しようという意図もない場合が多いですが、故意におとり広告を利用していない場合でもルール違反ではあります。
弊社では成約済み物件や商談中物件は掲載停止。という形で日々更新しております。
そんな契約や商談が入った直後の話ではなく、1ヶ月2ヶ月前に売れた建売新築一戸建てがずっとスーモに掲載されているケースも稀にあります。
他社が売るケースの最新の成約情報収集が困難
建売新築一戸建てのポータルサイト掲載で「売れた物件が載っている」というような状態になる理由は、建売新築一戸建てを販売しているのが、ハウスメーカーではなく不動産仲介業者であるということも関係しています。
売主であるハウスメーカーがネット広告を掲載しているのであれば、「売れた」という情報を社内で共有しネット広告に反映すればいいだけですが、建売住宅販売はハウスメーカーは販売をせず、販売は不動産仲介業者に任せるスタイルですので、建売ハウスメーカーは「売れた」という情報をたくさんの仲介業者に伝達する必要があります。
たくさんの販売物件がある中で、こういった最新の申し込み・成約情報を売主側から入手し、それをネット上に反映させていく作業は、小規模不動産業者にとっては限界があります。
弊社でもその作業専門にやってくれている事務員さんがいます。
こういった部分もあるので体制が整っていない、建売販売の仲介不動産業者では、すでに売れた物件が何週間も掲載されたままでポータルサイト上に存在するわけです。
ポータルサイト側の管理体制が強い
そんな体制の整っていない不動産仲介業者は意外と多いのですが、それでもポータルサイト上では、売れたのにまだ載っているという「おとり広告」化した情報掲載が少ないのは、ライバル企業同士の監視やポータルサイト運営会社でのチェックがあるからです。
どのような仕組みになっているかというと、不動産仲介業者が他社が成約済み物件を掲載し続けるのを発見すると、「ライバル企業の不正は許さない」というようなテンションでポータルサイト運営側に通報します。
そうなるとポータルサイト側は物件の成約情報を確認し、成約済みであると確認ができれば広告をしている不動産業者に連絡しすぐに非掲載にするように指導が入るわけです。
小さな建売メーカーが売主として出している場合は要注意
ここまでは建売の売主が販売せず、不動産業者が仲介で販売するという多くの建売物件の方式の場合の説明でしたが、一部小さなハウスメーカーさんが建てた建売住宅の場合は、売主としてスーモやホームズに掲載をしている場合もあります。
この場合は、悪質なおとり広告の可能性もあるので要注意です。先ほどいったようなポータルサイト側から物件の有る無しを追求されても、売主として「有ります」と言われてしまうと、それ以上追求が難しいからです。
建売市場の不動産業者のHPでのおとり広告
建売市場でのポータルサイトのおとり広告事情というのを紹介しましたが、物件情報を掲載するのはスーモやホームズだけでなく、自分の会社のHPやSNSなどの「自社媒体」というようなものもあります。
ポータルサイトより多発するので要注意
自社HPやSNSなどの自社媒体での広告掲載については、おとり広告は多発するので要注意です。
先ほど解説したようにポータルサイトではスーモならリクルートさんの監視があるので、掲載している不動産仲介業者の好き勝手できないのですが、自社HPやSNSは自社でよければそれで良しになってしまいます。
こうなるとバレなければいいの精神で「おとり広告」に手を染める不動産業者が出てきてもおかしくはありません。
反響も少ないので管理意識も低下する
また自社HPでおとり広告が多いのにはもう一つ要因があります。それは自社HPはあまり問い合わせが多くないので、管理するスタッフも管理意識が低下するということです。
現場不動産売買で1番力を持っているのはポータルサイトの中でも「スーモ」ですが、スーモの情報更新は結果がでやすく、管理する人間からしても最も優先して行わないといけない定期更新作業になります。
ですが、ホームズ・アットホームなどのポータルサイトも更新して…と色々することがある中で、あまり問い合わせが多くない自社HPやSNSの情報を更新していく意識というのはどうしても薄くなる不動産業者が多いです。
こういった効果が薄い媒体になればなるほど、管理意識が低下し、販売していない物件を掲載し続けるおとり広告が横行する傾向にあります。
弊社ではやれないことはやらない！自社HPには１物件も掲載していません。誰も見てへんし管理できなくなるのわかりきってるので。
まとめ：建売住宅市場のおとり広告事情
- ポータルサイトは運営の監視の元、情報は正確な場合が多い
- 管理能力不足でおとり広告化してしまっているのに要注意
- 自社HPは無法地帯になっている不動産業者もあるので要注意
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