【旗竿地は本当に安い?】建売の旗竿地の区画の成約価格を調査してみた

建売新築

建売新築一戸建てに限らないですが、複数棟販売されている現場で、「旗竿地」というのを見ることがあると思います。

旗竿型土地・建売新築一戸建て

旗竿地とは、こんな形の敷地のことです。

四角の部分が「旗」、通路の部分が「竿」にみえることから旗竿地と言います

通路部分のことを「専用通路」「センツウ」なんて言い方もします。

どんなものか詳しく知らない方はまずこちらを見てみてください。

旗竿地と言えば「整形地の区画より安い」区画になりますが、本当にそうなのか成約事例をもとに検証してみました

【検証方法】建売の旗竿地の区画の成約価格を調査してみた

【検証方法】建売の旗竿地の区画の成約価格を調査してみた

検証と言っても結構適当な検証です。それほどの精度は求めないでください。

検証方法は単に不動産の成約事例が記録されている「レインズ」である市町村の新築をひとつずつ見ていって、

  • 旗竿地と整形地がある複数棟販売物件を探す
  • それぞれの区画の成約金額を見てみる

というだけのものです。

新築の旗竿地は本当に安くてお得なのか調査してみた

新築の旗竿地は本当に安くてお得なのか調査してみた

建売住宅の場合、建物はほぼ同じ大きさの建物が建っているので、建物による差は出てきません。そして同じ現場であればエリアによる相場の違いも特にありません。

ですので、旗竿地の方が安く売れているはずです・・・。

【ケース①】順当に旗竿地が一番安い

普通に考えると土地の形がいびつな分だけ価値が下がり安く売られているので、実際の成約価格も旗竿地の方が安いのが普通です。

下の区画図を見ても「旗竿地」のほうを買いたい人の方が少ないと思います。

新築の旗竿地は本当に安くてお得なのか調査してみた

このケースは1580万円②1680万円③1480万円で成約してます。

売れた順は②→①→③の順です。

新築の旗竿地は本当に安くてお得なのか調査してみた

この現場は2480万円②2180万円③1980万円④2280万円で成約しました。

売れた順番は①→②→④→③でした。

調べていくと「旗竿地が安く売れている」のケースの方が少ないことがわかりました。結果だけ見ると整形地の方が安いケースがたくさんあります。↓

【ケース②】整形地の方が安くなる

旗竿地よりも整形地の方が安くなる事例が結構多いです。それはなんといっても「先に旗竿地が売れて、その後価格変更によって整形地が安くなる」という流れで生まれます。

新築の旗竿地は本当に安くてお得なのか調査してみた

この現場は2280万円②2280万円③2380万円④2280万円⑤2080万円で売れています。

売れた順番は①→④→③→②→⑤の順です。

結果的に③④号地の価格は①②⑤号地の価格と同じかそれよりも高い値段で売れています。

売れた値段が⑤2080万円と③2380万円というのはなかなか区画図からは想像できない価格ではないでしょうか。

もっと強烈なものありました。

新築の旗竿地は本当に安くてお得なのか調査してみた

この現場は1680万円②2180万円でした。

売れた順は②→①の順です。

旗竿地の方が500万円も高い値段で売れています

当然同時に売れたわけではなく①2280万円②2180万円で販売していた時に、「安い方が良い」という方が②を2180万円で購入し、その後半年くらい①号地が売れ残り価格もどんどん改定されていって1680万円まで下がったのです。

旗竿地の方が安く売れていたのは4割

この検証では20ケースくらい調べてみましたが、旗竿地の方が安く売れているのは4割くらいにとどまりました。6割は旗竿地が先に売れて、残った整形地を価格変更したために整形地の方が安くなるという現象がおきていました。

建売新築一戸建てでは旗竿地を買った人の方が高い価格で購入しているケースもあるというのは、結構意外な結果だと思います。

買った後の他の号地の価格変更

買った後の他の号地の価格変更

ケース②のように結果的に旗竿地の方の方が高い値段で購入した場合に不満は出ないのかというと、当然出ます。「その値段になるんだったら整形地の方を買っていたのに・・・」と思う方も当然いたでしょう。

ですが、契約書では買った後に他の号地の価格変更があることも了承してくださいね、という文章が絶対に書かれています。

自分が購入した直後に価格変更

こんな感じで、契約書に条項が入っていることが普通なので、あとから言っても通らないようになっています。

じゃあ旗竿地の検討はどうすればいい?

それでは整形地と旗竿地のある現場を検討する時にはどのようなことに注意すればいいのかというと、例えば最後のケースのこの区画をみて

新築の旗竿地は本当に安くてお得なのか調査してみた

①2280万円②2180万円の時、

どんなことを考えればいいでしょうか。(あくまで後になって後悔しにくいかですが・・・)

後悔しない考え方は「どんなに安くても①がイヤな理由がある」かどうか考えることです。

  • ①の建物の間取がイヤ
  • むしろ②のほうが静かでいい
  • 3台以上駐車したいので②のほうがいい

などの理由があれば②を買っても、その後①がどんどん値下げされても後悔しにくいでしょう。

めちゃくちゃ後悔する考え方としては、「①と②の価格の比較」がメインの考えい方です。多少変な形だけど安い方買っとくかというような考え方で②号地購入に動き出すと、あとから後悔することもあるでしょう。

今現場だって、②が売れてその後①がすぐに売れる可能性も全然あります。未来は予測できないのでせめて「後悔しない検討方法」をしていきましょう。

【旗竿地は本当に安い?】建売の旗竿地の区画の成約価格を調査してみた:まとめ

旗竿地は建売新築一戸建てを買う場合は実際は整形地と比べて安いわけではない

むしろ高くなるケースも多いので、気を付けたほうが良い。

あと旗竿地のある現場だけを集めていくと、アーネストワンの現場が多い

株式会社おるすま・建売住宅を買うなら
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