新築一戸建てってなぜ一度に売らずに期分分譲するんですか？建売の場合は？

建売新築一戸建てに限らず、注文住宅の土地販売や新築マンションなどでも「分譲１期完成！」「2期後３区画です！」「最終分譲開始」なんて広告の宣伝文句を見たことがある方もいると思います。

今回はそんな建売でもよく行われる期分分譲について、なぜあんな期を分けて売り出すのかというところを解説していきたいと思います。

新築一戸建てってなぜ一度に売らずに期分分譲するんですか？

期分けして1期１０区画・2期は２０区画…というような感じで、少しずつ分譲していくのを「期分分譲」と言ったりします。

早く売り出してお金に変えたほうがいいのに、持ったまま売らない区画や物件を作るのは普通に考えると損です。

そもそも売れる軒数は時期をズラさないと限界ある

期分けして分譲する理由の一つが、全部販売しても一度に売れる量には限界があるということもあります。

例えば新築一戸建ての開発現場であれば、そのエリアで新築を探している人の量には限りがあります。その現場の近くに住む人やその現場の学校区に子供を通わせているような人、そのエリアに実家がある人などなど、限られた人が購入を検討することになります。

商品の魅力をものすごく高めれば、検討してもらえる人のエリアを増やすことができます。しかしそれには値段を下げたり、仕様を上げたりコストがかかるわけです。

ですが簡単に探す人の量を増やす方法があり、それが期分け販売です。時期をズラせばそのエリアで新築一戸建てを探す人が出てきます。そのエリアの小学校中学校に毎年1年生が入学してくるように、見えにくいだけでそのエリアで新築を探す人は毎年一定数新たに増えるわけです。

そんな形で「少しの我慢」をすることによって売れる確率を上げる方法というのが期分け分譲なのです。

期分によって売れている感を出すため

一つ目の需要に限りがあるという話にも近いですが、期分け分譲には「売れている感」を出すという側面もあります。

「１００区画販売しており１８区画売れた」のと「１期２０区画のうち１８区画売れた」というのではやはり人の受け止め方が違います。

やはり期分けしたほうがどこか「あそこの現場よく売れている」「人気の現場だ」「早く動かないと無くなってしまうかもしれない」というような気持ちは出てきます。

こういったことも考えると、元々売れる量も限界があるので一気に販売開始しても意味がないし、期分けして販売して宣伝広告の効果を高めたほうが合理的という側面もあります。

開発許可を逃れるために期分

その他の一度に売らずない理由としては「開発逃れ」というような場合もあります。

開発逃れとは、全体の分譲の計画としては都市計画法で決められている「開発行為」に該当するにも関わらず、小分けにすることにより1度の規模を縮小して開発許可を逃れる方法です。

開発行為となると開発許可を受ける費用であったり、公園や緑地・ゴミ置き場の確保など共用施設としなければいけないものも出てくるため、分譲できる部分が狭くなり、儲けが少なくなったり事業として成立しづらくなるという可能性もあります。

建売住宅販売における期分け分譲

建売新築一戸建て販売における期分け分譲はどのようなことがあるのでしょうか

大型過ぎるとリスクが高いため全区画仕入れない

更地の土地を新築用地として分譲する注文住宅ハウスメーカーとしては、売れ残ったとしてもまだ建物を建てるというようなコストを払っていないので、「しばらく放置」ということもできます。

ですが建売住宅のハウスメーカーにとっては、買った土地には建物を建築して販売するわけですからかかるコストの量が違います。さらには新築住宅に関する広告表示のルールから建築後1年経過すると「中古物件扱い」になるという側面もあります。

そういったこともあり建売のハウスメーカーにとっては、仕入れすぎるというのは非常に避けたい部分があります。

そういった状態になると、５０区画ある現場も５０区画仕入れるのは怖いわけで、１０区画なら買えます。５区画なら買えます。という形で仕入れが少しずつになるケースも多くなります。

そういった仕入れの要素もありますので、必然的に建物が出来上がるのも時間差が生まれ「期分け分譲」されるというパターンも多いです。

大手建売メーカーの複合現場

大型開発地の土地を数区画だけ開発業者から仕入れて、建売ハウスメーカーが建築して建売が数区画販売されるわけですが、開発業者からすると、あとの区画も早く売りたいなってことにはなります。

そんな感じで複数の大手建売ハウスメーカーの物件が並ぶ複合開発建売現場みたいなものが完成します。

その現場に行けばこの辺で販売している建売住宅の全部の建物の仕様がチェックできますっていうような現場が時々あります。

建売ハウスメーカー側にも「あそこの５区画は〇〇住建さんが買って、あそこの１０区画は〇〇ハウスさんが買います」みたいなことを伝えられた上で話が進んでいるのが普通なのですが、こういった複合現場は大体供給量が多すぎて最後の方の売れ行きが良くない場合が多いです。

新築一戸建てで期分け分譲する理由：まとめ

• 時期をズラすことによって新たな購入者にリーチする
• 一気に売ると残り区画が多く「売れてない感」が出るの避ける
• 開発許可などの開発時の抜け道のため
• 建売など仕入れリスクが高い場合の段階的仕入れによる時期のズレ

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