仲介手数料・トラブル(違法・上乗せ・取り過ぎ)の特徴・事例

悪徳不動産会社・悪徳営業マン【建売新築一戸建て購入時の注意点】 仲介手数料

不動産を売買するときは多くの場合仲介業者に物件を紹介してもらい、仲介手数料を支払って取引すると思いますが、そんな仲介業者がお客さんが気づいていないことをいいことに、本来支払う必要のない金額を請求していたとしたらどうでしょうか?

今回はそんな不動産売買の仲介手数料のトラブルにあわないために、事例を踏まえて仲介手数料トラブルの特徴について解説していきたいと思います。

仲介手数料に関するトラブル事例

仲介手数料トラブル・違法取り過ぎ・上乗せ・悪徳

最初に実際にあった不動産売買における仲介手数料トラブルについて紹介していきます。

仲介手数料とコンサルティング料を請求されるトラブル

売買契約が成立して仲介業者に仲介手数料を支払う時になって、「コンサルティング料」を支払うように迫られた。

仲介手数料のトラブルでよくあるのが、別の名目で追加の請求をされたというものです。いかなる名目であっても支払う必要はありません。名目としてはコンサルティング料」「物件調査費用」「文書作成費用などなど。ローン代行費用もこういった違法な上乗せ追加費用にあたります。

ただ注意が必要なのは、双方の合意があれば問題ないとされており、「仲介手数料とは別にコンサルティング料を支払う」という契約書などに記名押印していると支払い義務が発生してしまうと考えられています。

契約時の書面はしっかりとどういった内容が書いてあるか確認することが必要です。

注文住宅の建物の仲介手数料を請求されるトラブル

仲介業者の紹介で建築条件付きの土地を購入し、注文住宅を建築したが、土地の分の仲介手数料だけでなく、建物の分の仲介手数料も請求された。

建築条件付き土地は、「土地」は売買の仲介、「建物」は請負契約という建物を建てる契約です。ですので、仲介手数料は土地にしか発生しないのが普通です。建物については直接注文住宅の業者と契約をしており、仲介にはあたらないと考えられるのです。

建売の場合すでに「建物」も売主の所有物としてすでにあり、それを「仲介」してもらって購入するという形になるので、土地と建物両方に仲介手数料が発生します。

このように建売で土地と建物について両方もらえるのと比較して仲介手数料額が少なく感じる仲介業者が建物の価額についても仲介手数料を請求することがあるのです。この場合も「コンサルティング料」などという名目が使われます。

ただこちらもあらかじめ「建物についても紹介した紹介料を支払う」などと約束があった場合は支払わないといけない可能性があります。

仲介手数料と特別の広告費の請求をされるトラブル

特殊な物件の売却を依頼し購入者を見つけてもらったところ、仲介業者に仲介手数料とは別に、事前に打ち合わせもしていなかった特別の広告費を支払うように求められた。

確かに特殊な不動産物件を売買するときには、その物件にあった広告をする必要があり、それに費用がかかることもありますが、「事前に売主側から依頼のあったもの」以外については特別の広告費の支払い義務はありません。

仲介手数料とは別に広告費を請求する場合には、どういった広告をしていくらくらいかかるのかと、それを後に仲介手数料とは別に請求することを売主に理解しておいてもらわないといけません。

今回のように勝手に広告をしていた場合や、悪質な場合はやってもいないのに請求してくる場合については支払う必要はありません。

仲介手数料は法律で決まっていると言われるトラブル

仲介手数料の額について交渉をすると、仲介手数料は法律で「売買価格の3%+6万円+消費税」と決まっていると言われた

仲介手数料について安くしてほしいなどという要望を伝えた時によく使われる嘘が「仲介手数料は法律で「売買価格の3%+6万円+消費税」と決まっているので下げられません」という営業トークです。

宅建業法で報酬額について定めているのは「上限額」で、支払わないといけない金額ではないのでこれは完全な嘘です。

建売の仲介手数料・少額取り過ぎトラブル

建売新築一戸建てを購入したが、ネット広告に書いてあるような消費税込みの物件価格に3%+6万円+消費税の計算をして仲介手数料を請求された。

建売の場合は、仲介手数料を少しだけ多く請求されていないか注意が必要です。例えば、物件の高校で3,000万円という値段で書かれている建売物件の場合、

3,000万円×3%+6万円+消費税で105.6万円という仲介手数料が出てきますが、

広告の値段ではなく売買契約書の価格を確認してもらいたいのですが、物件価格の3,000万円には買主が支払い売主が納める建物の分の消費税の額が含まれています。仲介業者は消費税まで仲介するわけではないので、この部分は計算の前に引かないといけません。

3,000万円の物件の消費税が100万円含まれていた場合、仲介する物件の価格は2,900万円です。

2,900万円 ×3%+6万円+消費税で102.3万円が正式な額となります。こっそり3.3万円多く請求されているわけです。

ちなみに土地には消費税はかかりません。消費するという性質のものではないからだそうです。

契約の解除をしたのに仲介手数料を請求されるトラブル

気に入った物件があり契約したが、買主の都合により解約することになったが、その場合も解約したのに仲介手数料を請求された。

この場合は仲介業者は仲介手数料を請求できると考えられています。詳しくはこちらをご覧ください。

ですが解約などの手続きになった場合は仲介手数料の支払もあるということを理解してもらったうえで売買契約をするというのが、望ましい状態でしょう。

仲介手数料に関するトラブルの特徴と対策

仲介手数料トラブル・違法取り過ぎ・上乗せ・悪徳

仲介手数料トラブルが起きる場合の業者の特徴は、「支払額を確定させない」という共通の特徴があります。

通常は物件の契約時には仲介手数料がいくらなのかということは確定しています。ですがここであえて説明せず引渡しの時などに違法な上乗せをして請求をする場合がおおいです。

ですので上記のような仲介手数料トラブルにあわないためには、この契約時に

  • いくら支払うのか
  • いつ支払うのか
  • 仲介業者に支払うのはそれだけか(別の名目で請求などないか)

を確認する必要があります。これさえすれば大概の仲介手数料トラブルは回避できるので、仲介業者の説明をしっかり聞いたり、説明がなければ積極的に質問しましょう。

仲介手数料トラブルにあったらどうする?

仲介手数料トラブル・違法取り過ぎ・上乗せ・悪徳

実際に仲介手数料トラブルにあったらどうすればいいかというと、不動産協会か宅建協会に相談しましょう。不動産業者はだいたいこのどちらかの組織に加盟しているため、トラブルになっている業者がどちらなのか確認して相談したほうが良いかもしれません。

鳩のマークのステッカーが貼っていれば「不動産協会」
ウサギのマークなら「宅建協会」

です。全国各地に支部があり相談窓口になっていますので、窓口で状況を伝えれば対応してもらえます。

また都道府県庁の不動産業者の管理部門、「宅地建物取引課」とか「建築課」とか「建築安全課」とかに相談しても対応してもらえます。

仲介手数料・トラブル(違法・上乗せ・取り過ぎ)の特徴・事例:まとめ

仲介手数料トラブル・違法取り過ぎ・上乗せ・悪徳

仲介手数料トラブル(違法上乗せ・取り過ぎ)を回避するには、契約時に支払額を確認することが必要

コンサルティング料などいかなる名目でも法定額以上の請求はできないが、合意があれば請求できる場合もあるので、合意をしないように注意すること。

仲介手数料トラブルがあれば、不動産業者を管轄する協会や都道府県庁に相談窓口があるのでできるだけ早く相談を。

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