皆さん不動産業者についてどんなイメージを持っているでしょうか？多くの人が「信用できない」「胡散臭い」というようなネガティブなイメージを持っているかもしれません。
確かに不動産業界にいるとお客さんが不動産の知識を持っていないことをいいことに、違法な方法で法外に儲ける悪徳不動産業者というものがいます。
今回はそんな不動産業者の違法な方法の一つ、新築一戸建ての売買などで行われる、仲介手数料を多めに請求する超過報酬の方法を紹介していきます。
物件価格の中の「消費税まで仲介してしまう」
結論から言うと、物件価格の内の消費税の部分を含めたままの金額で仲介手数料を計算するという方法です。
前提として不動産の仲介手数料というものは宅建業法で仲介する物件価格によって上限額というものが決められています。不動産の物件価格が高ければ仲介手数料の上限額も高くなり、不動産の物件価格が低ければ仲介手数料の上限額も低くなります。
詳しい計算方法はこちらをご参照ください。
わかりにくいので具体例から（超過報酬）
物件価格の消費税の部分まで含めて仲介手数料計算をするといわれてもどういうことかわからないと思うので、具体例から解説させてもらいます。
まず不動産の仲介手数料の計算は、物件価格×3％＋6万円＋消費税で計算します。
もしスーモやホームズ、折込チラシなどの広告で、「新築一戸建て3080万円！！」というように書いている物件を購入する場合には、
3080万円×3％＋6万円＋消費税＝1,082,400円
の仲介手数料がかかるということになります。
ですが、この計算では仲介手数料は宅建業法で決められた上限額を少し超えていて超過報酬ということになり違法となる場合が多いです。
新築一戸建てなどの物件価格の内訳
それはなぜかというと、新築一戸建ての場合は上記のような例「3080万円」という価格には消費税が含まれていることが多いからです。
例えば3080万円の内訳が
- 土地価格が、1980万円
- 建物価格が、1000万円
- 消費税が、100万円
の合計3080万円です、というような感じになっています。
不動産業者は「消費税」は仲介できない（当然）
不動産仲介業者が仲介できるのは、土地や建物など不動産に関するものだけで、物件価格に含まれる消費税などは仲介することはできません。
物件価格に含まれている消費税は、買い主さんから売り主さんが領収して、税金として国に納めることになります。
不動産業者が仲介手数料を計算する場合は、物件価格に消費税が含まれていたらその部分を引いて計算式にあてはめないといけません
正しい仲介手数料の計算
ですので、上記例で出てきたような3080万円という価格で売り出されている新築一戸建てを購入する場合は、
- 3080万円×3％＋6万円＋消費税＝1,082,400円
ではなく、
- 3080万円－消費税額100万円＝2980万円
- 2980万円×3％＋6万円＋消費税＝1,049,400円
というのが宅建業法上正しい計算方法になります。差としては33,000円の話ですが、立派な宅建業法違反ですし、不動産の話をしていると麻痺してきますが33,000円はまぎれもなく大金です。
そんな悪徳業者の注意点・攻略法
それではそんな仲介手数料を少しだけ多くとる悪徳不動産業者にはどう対応したらいいのでしょうか。
契約後しかわからないので避けることは難しい
この仲介手数料取りすぎの違法技の厄介なところは、契約した後にしかそういった業者かどうか判断しづらいことにあります。
物件価格の中の土地・建物・消費税は多くの場合は売主が決めるものです。そして販売中は物件価格は決まっていても内訳まで決めていないことも多いという実情があります。
ですので仲介業者もお客さんを案内して見学してもらっているうちは、その物件の物件価格に消費税がいくら含まれているのか知ることができない状態がほとんどでしょう。つまり仲介手数料を正確な数字で出すことができない状態が多いのです。
そして購入する物件が決まって、売買契約をするという段階で初めて、物件価格の中の内訳が決まり、仲介業者も仲介手数料の正確な数字をお客さんに提示することができるようになるのです。
一般的な仲介業者の対応
そういった中で一般的な仲介業者の対応としては、先ほどの３０８０万円の物件の例で言うと、契約までの資金計画表など諸費用の明細では、「概算」など表記してとりあえず３０８０万円を基準に仲介手数料を計算した1,082,400円で説明します。
そして契約した後に、この消費税についての説明をして正確な物件価格が出たので、正確な仲介手数料を計算することもできたということで、1,049,400円という金額に変更させてもらうという流れになります。
引き渡しの時に請求される金額が、税込み額で計算されていないか、「契約後」に注意することが必要な事柄と考えてください。
このような理由から契約してみないと悪徳業者かわからないという避けることの難しいタイプの違法技ということが言えます
指摘する・改善がなければ監督行政庁に連絡を
このような消費税まで仲介手数料計算にいれる悪徳不動産業者に対しては、「指摘する」という方法以外にありません。
これに関しては不動産業者は明らかな「宅建業法46条の違反」ですので言い逃れできません。お客さんの同意書面があればいいとかそういったことで言い訳できるものでもないので、たいていの場合は指摘があれば大人しく従うことが多いと思うので、恐れずに指摘しましょう。
指摘しても改善がない場合は、所属している不動産協会や、都道府県庁の不動産業者の管理部門、「宅地建物取引課」とか「建築課」とかに相談しても対応してもらえます。
住宅ローンで仲介手数料まで借りる場合に問題になることも
こういった問題はお客さんが「これ仲介手数料の計算間違ってますよね？」って指摘しないとなかなか発覚しないものですが、もう一つ発覚する可能性があるのが、住宅ローンでいわゆる「フルローン」で融資をしてもらう場合です。
金融機関も住宅ローンで金利を安く貸している以上、住宅関係に適法に使われるか目を光らせているものです。
そういった金融機関側から、仲介手数料に使うということで融資する以上、宅建業法で決まった額までしか融資できないという指摘を受けて、この超過報酬が発覚する場合もあります。
特にフラット35はそういったところが厳密で超過報酬があるときちんと指摘がされるような仕組みになっています。地方銀行は結構ゆるくて多少間違っていたとしても気にせず融資してくれるので、超過報酬とわかっていても何も指摘がないケースも多々あります。
【余談】仲介手数料には消費税はかかります。
余談になりますが、物件価格に含まれる消費税の金額には仲介手数料はかかりませんが、仲介手数料自体には消費税はかかります。計算式にも「3％＋6万円＋消費税」と最後に消費税が足されています。
消費税は、「財貨やサービスの取引をした」場合にかかる税金です。
買い主と売り主は、「不動産」という財貨を取引したので、内訳に消費税が含まれていました。
買い主と仲介業者は、「仲介」というサービスを取引しているので、仲介手数料自体にも消費税はかかってくるという話になります。
まとめ：【新築一戸建て売買】仲介手数料を少しずつ多めに請求する悪徳不動産業者の違法技
新築一戸建てを購入する場合に、仲介手数料を少しずつ多めに請求する悪徳業者がいる。
それは物件価格に含まれる消費税まで含めて仲介手数料を計算する方法
契約前は正直わからないので不可避。契約後になって初めて悪徳業者とわかるタイプの方法なので、お客さん側としては「契約後」に注意をしておく必要がある。
YouTubeおるすまチャンネルでは、建売新築一戸建て購入に関するお役立ち情報を発信中！
