不動産を売買する場合に諸費用として大きな割合を占めてくるのが「仲介手数料」です。
「この仲介手数料ってどうやって決まってるの？」
と感じたことはないでしょうか。
即算法というやつですね。6万円にも意味があります
現場の人間の立場で言わせてもらうと、どういうルールでそうなってるかは何回言われても忘れるわ。
今回はそんなちょっと複雑でわかりにくい、不動産の売買における仲介手数料の計算の仕方について解説していきたいと思います。
不動産の仲介手数料の計算方法・【3％＋6万円】という計算式になる理由
結論から言うと、不動産の仲介手数料の計算方法は、だいたいの場合は、
物件価格 × 3％ + 6万円 + 消費税
です。
例えば、3000万円の物件を購入する場合は、
3,000万円 × 3％ + 6万円 + 消費税
なので105.6万円になります。
この計算式は知っている方もいるかもしれません。では＋6万円ってなんで足されているのでしょうか？
「＋6万円」って何？仲介手数料・計算方法の意味
不動産の仲介手数料の計算方法を見て、一つ気になることが
「なぜ途中で6万円足すの？」
「仲介手数料を上乗せしてるんじゃないの？」
ということ。
これは、そんなことはありません。上記で紹介して計算方法は「速算法」というもので、「本当の仲介手数料の計算方法が複雑なので、簡単に計算できる式を作ろう」ということでできたものなのです。
では本当の仲介手数料の計算方法とは
本当の仲介手数料の計算方法は、国土交通省によってきめられているんですが、
| 物件価格のうち | 仲介手数料の計算方法 |
| 200万円以下の部分 | 5％ + 消費税 |
| 200万円を超え400万円以下の部分 | 4% + 消費税 |
| 400万円を超える部分 | 3％ + 消費税 |
というふうに、物件価格を、「～200万円」・「200万円～400万円」・「400万円超」の3つの部分に分けて計算します。例えば3,000万円の物件を購入した場合は、
不動産の仲介手数料の計算方法・【3％＋6万円】という計算式になる理由
| 物件価格のうち | 仲介手数料 |
| 200万円以下の部分 | 200万円×5%+消費税=11万円 |
| 200万円を超え400万円以下の部分 | 200万円×4%+消費税=8万8,000円 |
| 400万円を超え3,000万円以下の部分 | 2,600万円×3%+消費税=85万8,000円 |
| 仲介手数料の合計額 | 105万6000円 |
となります。一旦物件価格を3つの部分に分解してから、それぞれに対応するパーセンテージで計算してから、その後に全部の部分で出てきた仲介手数料の額を足すというやり方です。
当然ですが、最初に紹介した計算方法で出てきた額と一致します。
仲介手数料の「6万円足す」意味
このように仲介手数料の計算方法には正式な方法があるんですが、
気づいた方もいると思いますが、400万円以上の物件を売買する場合は
「毎回400万円以下の部分は同じになります」
毎回同じ計算をするのは面倒なので登場したのが＋6万円する「速算法」というものです。
物件価格のすべての額を3％で計算して、そこに6万円足したら、400万円以下の4％と5%について計算した場合と同じ数字が出るようになっているのです。
「6万円」足すとなぜ上手くいくのか解説
具体的に説明すると「２００万円以下の部分」に関しては、パーセンテージは5％です。3％で計算をしてしまうと、2％の誤差が生まれてしまいます。
200万円 × 2％ ＝ 4万円
の誤差が生まれることになります。
次に「200万円を超え400万円以下の部分」に関しては、パーセンテージは4％です。これを3％で計算してしまうと、1％の誤差が生まれてしまいます。
200万円 × 1％ ＝ 2万円
の誤差が生まれることになります。
物件価格のすべてを3％で計算した場合、第1階層で4万円・第2階層で2万円の誤差が生じるので、6万円足せばつじつまが合うという考え方になります。
仲介手数料の速算法の注意点
この速算法の注意点は「400万円以上の物件に限る」ということです。400万円以下の物件を購入する場合はこの計算方法を使うと、正式な額が出てきません。例えば、350万円の物件を購入する場合は、
速算法では、350万円×3％＋6万円＋消費税＝181,500円になります。
しかし本当は、
200万円以下の部分は、200万円×5％＋消費税の11万円
200万円以上350万円以下の部分は、150万円×4%＋消費税の6.6万円
合計176,000円になります。
このように400万円以下の物件で速算法を使うと、仲介手数料を払いすぎる額が出てくるので注意が必要です。
計算が面倒な人のための仲介手数料の早見表
不動産の仲介手数料は計算が難しいものです。そこでだいたいの仲介手数料を把握してもらうために早見表を用意しました。
| 売買価格（税別） | 仲介手数料の上限 |
|---|---|
| 200万円の物件 | 110,000円 |
| 400万円の物件 | 198,000円 |
| 500万円の物件 | 231,000円 |
| 1,000万円の物件 | 396,000円 |
| 1,500万円の物件 | 561,000円 |
| 2,000万円の物件 | 726,000円 |
| 3,000万円の物件 | 1,056,000円 |
| 4,000万円の物件 | 1,386,000円 |
| 5,000万円の物件 | 1,716,000円 |
| 6,000万円の物件 | 2,046,000円 |
| 7,000万円の物件 | 2,376,000円 |
| 8,000万円の物件 | 2,706,000円 |
| 9,000万円の物件 | 3,036,000円 |
| 1億円の物件 | 3,366,000円 |
物件の価格が3000万円を超えたあたりから、支払う仲介手数料も100万円を超えています。
仲介手数料で決まっているのは上限額
こういった計算方法で算出される不動産の仲介手数料ですが、この金額は「法律で決められた支払わないといけない金額」ではありません。
「不動産業者が請求できる上限額」
です。
ですので、この計算方法で出てきた金額より安くても、無料でも構いません。不動産業者さえよければいいのです。これ以上をもらってしまうと違法となってしまうだけなのです。
しかし仲介手数料が安かったり、無料の不動産業者にはウラがあるものです。そういったことも踏まえて仲介業者を選択する必要があります。
不動産の仲介手数料の計算方法・【3％＋6万円】という計算式になる理由：まとめ
不動産の仲介手数料の計算方法は、物件価格×3%＋6万円＋消費税。この方法は速算法というもので＋6万円は400万円以下の部分の計算を簡易的にするための調整額で、不当に仲介手数料を上乗せされているわけではない。
この計算方法は400万円以下の物件には使えないので注意が必要。
仲介手数料はあくまで上限額の設定なので、交渉で安くすることも可能だし、無料にすることも可能。
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