オーバーローンとは?違法?住宅ローンを水増し・上乗せして借りる

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不動産の購入、住宅ローンの利用を検討している方はオーバーローンという言葉を聞いたことがあるかもしれません。

このオーバーローンって何?違法なの?と疑問に思っている方のために、住宅ローンのオーバーローンについて解説していきたいと思います。

オーバーローンとは?違法?住宅ローンを水増し・上乗せして借りる

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オーバーローンというのは何かというと、正直、業界の人と話しても、様々なネット記事を見ても微妙に人それぞれ定義が違います。今回は

  1. 物件価格のみ借入する  → フルローン
  2. 物件価格・諸費用・追加工事などすべて含めて借入する → オーバーローン
  3. 住宅購入とは関係のない費用も含めて借入する → オーバーローン

ということにしておきたいと思います。2番のオーバーローンもフルローンとして話している人も結構いるので、この辺ははっきりと決まっていないという感じでしょうか。

オーバーローンは違法なのか

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オーバーローンは違法かというと、金融機関認めていれば違法ではありません。貸してくれる人がその使い方で使っていいと言っている分には何も問題ありません。

つまり先ほどの2番のオーバーローンについては、物件価格だけでなく、登記費用や仲介手数料などといった諸費用、追加工事費までの住宅ローンの借入を認めている銀行がほとんどなので、そういった目的で使うことを審査の時に伝えていれば問題ない場合が多いということです。

オーバーローンとは?違法?住宅ローンを水増し・上乗せして借りる南都銀行HP

たとえば上記の銀行のHPによると、登記費用などの諸費用と外構工事費や家具や家電の購入費用としても利用していいことになっているので、そういったものの見積もりを審査時に提出し、融資後に支払記録を見せれば大丈夫で、違法ではありません。

違法なオーバーローンとはどんなものか

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上記のように住宅ローンを貸す金融機関にはそれぞれここまでは住宅ローンとして認めるという線引きがあります。それを超えたものは借りられないのですが、嘘をついて(本人ではなく不動産業者が主導する場合も)それ以外の費用を含めて借入する場合は違法です。たとえば

  • 車のローンの返済費用や車を購入する費用まで住宅ローンとして借りた
  • 子供の学校の入学費を住宅ローンとして借りた
  • 単純に住宅ローンを多めに借りて貯金した

というようなケースについては、そういった費用を住宅ローンに含んでいいとしている金融機関は少ないので、違法なオーバーローンで借り入れを行っている可能性が高いです。(一部金融機関では既存のマイカーローン完済費用も含んで構わないというところもありますが)

違法なオーバーローンはどのようにして行われるのか

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違法なオーバーローンはどのようにして行われるかというと、含んでもいいとしている費用を水増しした「見積書」「契約書」「領収書」を作ることで行われています。

多くの場合が、追加工事に50万円のところを、工事業者に頼み150万円の見積書や契約書を作り審査してもらい、融資後に150万円の領収書を見せて50万円しか領収せず、お客さんに100万円がのこるというような感じです。

違法なオーバーローンはバレる?したらどうなる?

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違法なオーバーローンをした場合、バレるかどうかは程度とその時の状況によります。先ほどの追加工事の事例で言うと、金融機関側は

  • 工事施工前と施工後の写真の提出を求める
  • 融資後に現地に立ち寄り、家の外から見る

というようなことは行っている銀行はあります。ただそんなことをしているところはかなり少ないのでバレるかバレないかで言うとバレないことの方が多いかと思います。バレないからやっていいという事でもありませんが・・・

違法なオーバーローンをしてバレたらどうなるのかというと、契約書にそういうことがあったら一括返済をしますということが書いてあるのが普通ですので、住宅ローンのその時の残高を一括返済させられます。また銀行側が警察に被害を訴え出れば、私文書の偽造や詐欺に当たる可能性があります。不動産業者が主導して行った場合でも、詐欺の共犯とされることになります。

オーバーローンとは?違法?住宅ローンを水増し・上乗せして借りる:まとめ

オーバーローンとは物件価格以外にも、諸費用や追加工事費もしくは住宅購入には関係のない費用まで住宅ローンに含んで借入すること。

金融機関が認めているものについては、オーバーローンをしても違法ではないが、認めていない費用について嘘をついてオーバーローンをした場合は一括返済を求められたり、私文書偽造・詐欺などに問われる可能性がある。

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