住宅ローンが残っている家を売る方法。買い替える家選びが重要!

住宅ローンが残っている家を売る方法。買い替える家選びが重要! 住宅ローン

不動産営業マンを続けていると、数年前に購入していただいた方から連絡があり、

「家を売りたい」

と言われることがあります。理由は様々ですが、共通して言えるのが住宅ローンが残っているということです。

今回はそんな住宅ローンが残っている家を売る方法について解説していきたいと思います。

住宅ローンが残っている家を売る方法。買い替える家選びが重要!

住宅ローンが残っている家を売る方法。買い替える家選びが重要!

まず、住宅ローンが残っている家でも売ることは可能です。しかし住宅ローンのない住宅の販売と比べると「売ったときに住宅ローンを完済しないといけない」という問題があります。

ですが、特に新築を買った場合は、売っても住宅ローンが残ってしまうケースが多いのも実情です。そんな場合

  1. 貯金で残債を完済する方法
  2. 次に住む家を購入するための住宅ローンに、売って残ってしまった前の家の住宅ローンの残債を上乗せして借りるという方法
  3. 任意売却などのローンの整理手続きをする方法

があります。

そういった場合は、高く売る努力と次に買い替える家選びも重要になってきます。

①貯金で残債を完済する方法

住宅ローンが残っている家を売る方法。買い替える家選びが重要!

3,000万円の住宅ローンを組んで購入した新築一戸建ての物件が数年後に1,980万円でしか売れなくても、貯金が1,020万円あれば何の問題もなく売却できます。

住宅ローンの残っている家を売る時に自己資金で残債を返済するのが最もスムーズな方法です。ですが、そんなに貯金があるならそもそもそんなに住宅ローンを組んでいないと思いますので、ほとんどないケースとも言えます。

②買い替える家の住宅ローンで、残債を返済する方法

住宅ローンが残っている家を売る方法。買い替える家選びが重要!

一番多いのが次に買い替える家の住宅ローンに、前の家の住宅ローンの残債も組み込むという方法です。しかしこの方法も意外と簡単ではありません。

住宅ローンは以前購入時より難しくなる

買い替える家の住宅ローンは、前の家のローンの残債の分だけ借り入れが増えてしまいますので、以前住宅ローンを通した時より審査は厳しくなります

以前よりも給料が上がっていれば問題ないかもしれませんが、給料はそれほど変わらずに年齢だけ上がっているということになれば、そこでも審査は厳しくなるのが現実です。

さらに担保価値の高い物件を選ばないと、そもそも残債を上乗せして貸してくれない場合もあります。

買い替える物件選びが最重要

残債の分も貸してもらえるような担保価値・つまり価格のわりに価値の高い家を選ぶということが一番重要なことになってきます。具体例でいうと

住宅ローンの残った家を売っても、500万円のローンが残ってしまう場合、買い替える家が1,000万円の家だとすると、銀行が「1,500万円貸して、返済が滞ってもこの家を取り上げたらいいや」と思ってくれるような家でないと貸してくれないということです。

そういった意味では、「新築」物件は値段が下がりやすいので多額の残債が残る場合は、買い替える物件の選択肢から外さないといけない可能性もありますし、銀行の審査基準に左右される部分もあるので、この物件ならOKという審査結果にがでて、物件選びのほうは妥協しないといけないケースもあります。

購入と売却の引渡しを同日に

こういった次の住宅ローンに残債を組み込む場合は、売却の引渡しする日と、購入の引渡しを受ける日を同日にする形で行われます。

  1. まず買い替える家の購入をして、新しい住宅ローン融資を受け支払いをし
  2. 残債の分だけお金が残るので
  3. 次に売却の引渡しをし、買ってくれた人から代金をもらい
  4. もらった代金と残ったお金で前のローンを完済する

という流れになります。これを別日にすると、2で残ったお金を違うことに使われて結局前のローンを完済でいないということになると銀行は困るので同日にします

③任意売却などで整理手続きをする方法

住宅ローンが残っている家を売る方法。買い替える家選びが重要!

住宅ローンの残った家の売却する理由にもよりますが、支払いが難しく、次の家を買うこともできないなどの事情がある場合は、任意売却などによって住宅ローンの借入を整理する方法があります。

任意売却は自己破産とは違いますが、経済的に破綻した場合の最終手段であることには違いがありません。人生のそれ以降の借入が難しくなるなどデメリットもたくさんあるので慎重に考えるべきです。

ご相談などはお気軽にご連絡ください。

住宅ローンが残っている家を売る方法。買い替える家選びが重要!:まとめ

住宅ローンが残っている家を売るには、当然だが住宅ローンを完済する必要がある。その方法は、

  1. 貯金で完済する
  2. 次の家のローンに組み込む
  3. 任意売却など

の3つ方法がある。貯金はないし任意売却はしたくないという方は②の次の家のローンに組み込むしかない。その場合次の家選びも大切になってくる

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