住宅ローンを組んで不動産を買う場合に必ず不動産に設定されるのが「抵当権」というものです。抵当権ってそもそもなに？担保にするってどういうこと？と思っている方も多いと思います。
家を担保に入れてお金を借りる、それが抵当権です
今回はそんな住宅ローンの時に設定される抵当権について解説していきたいと思います。
抵当権とは？【住宅ローンの抵当権・設定・抹消】
抵当権とは、
債務の担保に供した物について他の債権者に先立って自己の債権の弁済（優先弁済的効力）を受ける権利
Wikipedia
のことを言います。
簡単に言うとどういうことかというと、住宅ローンでこの抵当権を設定されると、「ローンを払わなければ家を売って現金化して強制的に回収しますよ」ということになるということです。
住宅ローンを組む場合はほとんどの場合が、抵当権を設定することが条件になっています。
抵当権を設定するのは銀行ではなく保証会社
住宅ローンをお持ちの方や、不動産の引渡しを受けて登記が完了した謄本などが届いた時に一度抵当権の項目を確認してみてください。抵当権設定者は〇〇銀行ではなく、〇〇保証株式会社になっていると思います。
抵当権は銀行が設定するわけはなく、保証会社が設定することになります。住宅ローンは銀行にお金を借りますが、保証料というのを支払い保証会社にその借入を保証してもらいます。ですので支払いがないときに最終的に保証してもらう保証会社が抵当権を設定しているのです。
このあたりの関係性がわかりにくい場合はこちらの記事を読んでみてください。
住宅ローンを滞納したらどうなるの？抵当権の行使
では住宅ローンの支払いが滞ってしまったらどうなるのか？当然抵当権が行使（使われる）可能性があります。
具体的には保証会社がローンを回収するために、不動産を競売にかけます。競売というのは抵当権が行使されたときに裁判所を通じて行われる不動産の売却オークションです。
競売の場合は最近では市場価格と同じくらいの水準で販売が成功する場合も多くなってきましたが、市場価格の6割ほどの安さで売れてしまうこともあり、不動産を売っても借入額を全然返せないようになることもあります。
落札された金額がローン返済に足りない場合は、残りの返済を継続して支払うことになります。競売にかけられると落札されるまで家に住むことができますが、落札されれば強制立ち退きになり、住む家もなくなっていしまいます。
競売が強制的に実行されるのは、払えるお金がまったくない状態で放置し続けたり、金融機関からの督促を無視し続けたりした場合です。競売は本人の意思や希望が通らず、自動的に手続きが進んでいってしまいます。
住宅ローンを完済した時には抵当権の抹消
住宅ローンを完済した時には抵当権を抹消します。つまり消すこと。
住宅ローンの返済が終わると、金融機関から抵当権設定契約証書または登記識別情報通知書、抵当権解除証書や金融機関の委任状が送られてきます。 「借入を完済してもらったのであなたの不動産についている抵当権は消してくれていいですよ」という意味です。
これらが手に入れば、司法書士に依頼するか、もしくは法務局に自ら出向いて、自分の不動産についている抵当権を抹消することができます。
放置している人も意外と多い
不動産の販売依頼をいただき物件の謄本をあげると、数年前に支払い終わっている住宅ローンの抵当権がついていることがよくあります。基本的には効果のなくなった抵当権を放置していたところで、金融機関は何もしてこないですし、何もできないですので心配はいりません。
ただ先ほどの金融機関から送られてきた抹消書類を無くしてしまっている場合も多く、再発行してもらうことができない書類もあり別の手続きが必要になったり、再発行に時間がかかったりするので、忘れないうちに片付けておくのが無難です。
抵当権の「登記」をなぜするか
抵当権の「登記」をなぜするかというと、「住宅ローンの担保に入っている物件ですよ」と社会に公開しておくためです。こうしておくとその不動産を買おうと検討する人全員に、「買ってもこの住宅ローンに滞納があれば、金融機関があなたから取り上げに行きます。そういうリスクがある物件ですよ」という風に自動的に伝えることができます。
住宅ローンを借りて購入し抵当権がついているにもかかわらず、それを知らない誰かに売ってしまって、その購入者が被害を受けないように「登記」というもので、皆さんに公表しているということです。
逆に言うと「抵当権はちゃんと消せるので」という条件でないと抵当権付きの不動産を買いたいと思う人は出てこないということです。抵当権付きの不動産を売りたい場合は、ローンを完済し抵当権を抹消できる目途を付けておかないといけません。
家を担保にする？抵当権とは？【住宅ローンの抵当権・設定・抹消】：まとめ
抵当権とは、住宅ローンを返済しなかった場合に、家を取り上げて強制的に返済させる権利。
抵当権が行使されれば家は競売にかけられ、強制的に販売されてしまう。
行使されることもなく無事住宅ローンを完済すれば、金融機関から抵当権の抹消書類が届き抵当権を消すことができる。
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