住宅ローンの審査の基準とは?審査に落ちないための対策

住宅ローン審査・何を審査? 住宅ローン

不動産の購入を考えているほとんどの方が住宅ローンでの購入を考えていると思います。そして住宅ローンは審査を通らないと融資を受けられません。

今回はそんな住宅ローンの審査は何をしているのかについて解説していきたいと思います。

住宅ローンの審査の基準とは?審査に落ちないための対策

住宅ローンの審査の基準とは?審査に落ちないための対策

住宅ローンの審査は大きく分けて

  • 借りる人の審査
  • 買う物件の審査

の2つに分けて行われます。

借りる人の審査は、住宅ローンを貸して長期間継続的にきちんと返済してくれるような人かを審査します。

買う物件の審査は、万が一にも返済が滞った場合などに、購入した物件を取り上げて売却したらどれだけの価値になるのかというのを審査します。

住宅ローンの審査に落ちないためにはこれらの審査がどういう基準で行われているのか理解しておくというのが一番の方法です。

住宅ローンの審査の大部分は「借りる人の審査」

住宅ローンの審査の大部分は「借りる人の審査」

住宅ローンの審査はやはり借りる人がきちんと返してくれる人かの審査が大きな割合を占めます。それでは借りる人の審査はどういったものがみられるのでしょうか。

住宅ローンの審査「年収」で借入可能額を決定

住宅ローンの審査と言えばこれですが、年収を見られます。

この年収の項目は主に借入額に影響します。年収が高ければたくさん借りられますし、少なければ少ししか借りられません。

一般的には「年収の6倍から7倍」というようなことを言われますが、もちろん銀行はそんなざっくりとした審査をしているわけではありません

ではどんな感じで計算しているかというと、決められた審査金利で計算した支払い金額が、年収に対してその支払いに占める割合「返済比率」を超えない範囲で借り入れができることになっています。

例えば審査金利2.675%・返済比率35%と決められているとして、年収450万円の人が35年の住宅ローンでいくら借りられるかというと、

  • 年収450万円の35%は住宅ローンの返済に充てられる → 157.5万円/年
  • 157.5万円÷12か月                → 13.12万円/月
  • 金利2.675%・35年で月々13.12万円以内になるのは → 3590万円が借入可能額

というような計算をします。

あくまでここでの計算は審査金利なので3590万円借りたら実際の支払額が月々13.12万円になるということではありません。優遇後の実行金利が0.775%とかになると支払いは9.8万円くらいになります。
審査に落ちないためには銀行員とあらかじめ相談して自分の借入可能額を把握してから審査をしたり、複数の金融機関の審査事情に精通している不動産営業マンに相談するなどして自分の借入可能額に届く「審査金利」「返済比率」を設定している金融機関を紹介してもらう必要があります。

住宅ローンの審査「勤務先」「勤続年数」「年齢」など

住宅ローンの審査では「勤務先」「勤続年数」「年齢」なども見られています。

勤務先については資本金いくら以上の会社の社員であることなどというような条件をつけている金融機関もありますが、ほとんどの銀行では普通に存在する会社であれば問題ありません。大きいにこしたことはありませんが。

勤続年数は、普通の会社員であれば1年あれば十分住宅ローンは組めます。自営業の方は3期分の年収の申告が必要です。

年齢は借入期間に影響します。79歳で支払い終了を条件にしているところが多いですが、その場合は79-35で44歳までであれば35年ローンが組めるというような取り扱いになります。

審査に落ちないためにできることはあまりありません。勤務先を変えたりなど短期的に改善することも難しいと思います。いい会社にはなかなか入社できないし、勤続年数を稼いでいたら年齢が上がってしまいます。また審査してみないとわからない部分も多いのでこのあたりはあまり気にせず審査をしてみるという感じでいいと思います。

住宅ローンの審査「個人信用情報」

住宅ローンの審査には個人信用情報のチェックがあります。個人信用情報とはこれまでのその人のローンの支払などを記録した情報のことです。

金融機関としては過去に車やカードなどの借入で延滞したことのある人に、住宅ローンという高額の貸し付けはしたくないものなので、この辺りは厳しく見られるのが普通です。

審査に落ちないためには、まず現状把握からです。延滞の覚えがあるという方は自分の個人信用情報を開示してみて、どういった記載になっているか確認すべきです。

住宅ローンの審査で忘れてはいけない「買う物件」の審査

住宅ローンは何を審査している?住宅ローン審査の基準とは

住宅ローンの審査と言われれば、自分の年収とか勤務先とかそういうのを審査するというのは想像できるかと思いますが、実はその裏で「購入する物件」の審査というのも行われているというのも忘れてはなりません。
「借りる人」の審査OK、「購入する物件」の審査OKで、住宅ローンの審査が完了します。

住宅ローンの審査「担保価値」

借りる人が審査が通っても、購入する物件がダメだと審査に通りません。

なぜかというと金融機関は「抵当権」というものを購入する物件につけ、「もし支払いが滞ったら家を取り上げますからね」という条件でお金を貸してくれます。

もし返済が滞ったときに取り上げることができる物件があまり価値のない不動産だと安心してお金を貸すことができません。そういうことがないように、購入する物件についても審査するのです。

金融機関が嫌がる物件としては「違法建築」などの法令違反です。

  • 建築確認・検査済証が取れていない
  • 前面道路の権利関係が不安定
  • 建蔽率・容積率オーバー

などの物件の場合は借入する人の審査がOKでも物件の審査がNGで住宅ローンが通らない場合もあります。

審査に落ちないためには、物件選びをしっかりしましょう。住宅ローンが通らないということは資産価値がそれほど高くないということもいえます。

住宅ローンの審査結果は他の物件で使える?

住宅ローンは何を審査している?住宅ローン審査の基準とは

一度住宅ローンの審査をして通過したので、もうこれくらいの価格の物件なら購入ができると思い込むのも危険です。

先ほど出てきたように住宅ローンの審査には購入する物件の審査もあり、審査結果はあくまで、「この物件を買うなら」融資しますよ、という審査結果なので、ほかの物件でそのまま使えるとは限りません

例えば、新築一戸建てを購入しようとしていて、その物件はやめて、別の中古一戸建てを購入しようとする場合などは、特に購入する物件の審査が通らずに、全体の審査が通らないというケースもあります。

ですので、物件が変わった場合は以前の住宅ローンの審査通過は使えません。

住宅ローンの審査は建売では別物件にも使える

ただ建売住宅を購入する場合は、以前行った他の建売物件での審査が別の建売物件でも使える場合がほとんどです

良くも悪くも物件の仕様やサイズがほぼ変わらないので、金額が同じであれば、Aという建売で通ってBという建売で通らないということはほぼありません。

住宅ローン何を審査している?:まとめ

住宅ローンでは、大きく分けて「借りる人」の審査と「購入する物件」の審査の二つをしている

購入物件に関する審査も重要で、物件が変わったら審査結果も変わることに注意しないといけない。

ただ建売新築一戸建ての検討の中では「前の物件で通っているし、この物件でも通る」というのがほぼ通用する

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