新築一戸建てを検討しているときに「安心の10年保証」というフレーズを耳にする場合も多いと思います。新築を購入すると長期の保証を付けないといけないことになっているのです。
当然建売住宅にもそういった保証はついています。
一般的には「10年保証」という言葉で知られていますよね
言葉が有名でその実態を知っている人はなかなかいないという、不思議な制度ではあるよな
今回はそんな建売の新築一戸建ての保証について解説していきたいと思います。
建売にはどんな保証がある？新築を購入した時の2年間と10年間の保証
建売新築一戸建てを買うと、通常は
- 様々な不良に関して引渡し後2年間
- 住宅の構造上の主要な部分について10年間
の2種類の保証があります。それでは詳しく解説していきたいと思います。
実際の建売の契約書の保証に関する記述
実際にどんな保証があるのかというと、実際の契約書には
という風に書かれています。
瑕疵というのは（民法改正で「契約不適合責任」というようになりましたが）欠陥のことです。要約すると
- 気づいていない欠陥があったときには2年間・10年間の保証をする
- 買主が壊したものや災害でのものは対象外
- 見つけた時は要連絡・勝手に直したりしないでください
ということがかかれています。
建売住宅の2年間の保証
この2年保証は特に限定はなく、家の様々な部分についての保証になってきます。初期不良の発見という感じで保証を受けるケースが多いです。実際に購入していただいたお客さんが売主さんに保証してもらった例では、
- リビングのある個所を踏むと床なりがする
- ドアや建具の建付けの不良
- 設備の初期不良
- 畳や建具の反り
などなどです。
立会いの時に見つけ損ねてしまった傷や汚れも、本当は対象外にもかかわらず直してくれる場合もあります。
建売住宅の10年間の保証
10年間の保証は「柱や梁等、住宅の構造体力上主要な部分、および雨水の侵入を防止する部分」に限定されています。具体的には
住宅瑕疵担保責任保険協会HPより
こういったところに欠陥があった場合ということになります。
大きな不具合があったときには、例えば築後間もないのに雨漏りがするとか、であればこういった部分に欠陥がある場合が多いので、売主に問い合わせたり、時には売主以外の第三者である専門の調査業者に依頼して原因を究明し売主に保証を求めていく必要があります。
実際にどれくらいの傾きが保証対象かやってみた
長期の10年保証で建物の傾きなどを保証する部分があります。実際のアーネストワンさんの保証規定は
こんな感じになっています。全部検証するのは大変なので「柱」の傾きで検証してみます。
「離れた（柱の場合は２ｍ以上）2点間で、６／１０００以上の傾き」ということが規定されています。
これはつまり2mに対して1.2㎝の傾きがあれば保証の対象となるということです。これがどれくらいかというと。
これくらいです。全然わかりにくいですかね？誰もいないと大きさ感がわからないので子供店長に出動していただきました。
「売主が保証する」その売主が倒産した場合の対策
その保証期間の間にもし保証する当事者である売主が倒産してしまったら大変です。
ですが、マンションの耐震偽装問題での教訓を機に瑕疵担保履行法というものが作られ、新築を販売する売主は「資力確保措置」が義務付けられ
- 法務局にお金を預けておく（供託）
- 瑕疵担保履行法に定める保険に加入する
のどちらかをすることになっています。万が一欠陥があり保証を求めた時に売主が倒産していた場合には、法務局か保険法人から補修費用を受け取ることができるのです。
法務局に供託をする【建売の保証】
法務局にお金を預けることにより、販売した家の長期にわたる保証を行っていこうというシステムです。
会社にあるお金を次のビジネスに使ってしまって、万が一販売した家に欠陥が見つかっても直して回るお金がないとなってしまうと大変です。そういったことがないように使えない財産を法務局においておくというものです。資力確保措置と言ったりします。
保証期間の10年が終われば法務局から返金されるので、会社としては資金のロスは少ないモノの、預けておく額は高額なので、もともと財力のあるパワービルダーがこの制度を利用します。
瑕疵担保履行法の保険に加入する【建売の保証】
それほどお金がないメーカーがするのが、瑕疵担保履行法の保険に加入するというものです。まもりすまい保険などがあります。
ハウスメーカーにとっては保険料は掛け捨てでコストがかかりますが、大きな組織のないハウスメーカーは法務局に供託するような資金もない場合が多いので、こういった保険を利用するわけです。
購入者に負担はありません。保険料はメーカーが払い、保険付保証明書というものが引渡しの時に手渡されます。
保証をしないといけない法律上の理由
新築一戸建てを販売する場合は、このような保証をしないといけないということが義務付けられています。ですので、建売だから保証がないところもあるのでは？と心配する必要はありません。すべての建売メーカーで保証があります。
2年保証をしないといけない法律上の理由
2年保証については法律では、民法570条・566条に
売買物件の隠れた瑕疵があったときは、（解除ができて）契約の解除又は損害賠償の請求は、買主が事実を知った時から一年以内にしなければならない。
民法570条＆566条
と決められています。ですがこの条文のままだと、買主が欠陥に気づいて5年が経っても「昨日気づいたんですけど・・・」と言われたら保証しないといけないということで売主の負担が大きくなりすぎます。そこで宅建業法40条で、
民法第570条において準用する同法第566条第3項 に規定する期間についてその目的物の引渡しの日から二年以上となる特約をする場合を除き、同条に規定するものより買主に不利となる特約をしてはならない。
宅建業法40条
とし、「引渡し後2年」という契約ならしてもいい、ということ決めています。ですのでほとんどの新築、もちろん建売の販売でも引渡し後2年間の保証ということがかかれている契約がされています。
新築で10年保証をしないといけない法律上の理由
建売住宅をはじめ新築一戸建てで10年保証をつけないといけない理由については、品確法88条に
新築住宅の売買契約においては、売主は、買主に引き渡した時から十年間、住宅の構造耐力上主要な部分等の隠れた瑕疵について、民法第五百七十条において準用する同法第五百六十六条第一項並びに同法第六百三十四条第一項及び第二項前段に規定する担保の責任を負う。
住宅の品質確保の促進等に関する法律88条
とし構造体力上主要な部分について10年保証をすることを義務付けています。
建売にはどんな保証がある？新築を購入した時の2年間と10年間の保証
他の新築物件同様、建売にも2年保証と10年保証がある。
保証をきちんとやっていくために、法務局にお金を預けていたり、保険に入っていたりする。
保証は法律で義務付けられている。建売は安いから保証がないということはない。
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