建売新築一戸建てに限らずですが、不動産のような一つしかないようなものの購入希望者が複数出てしまった時にはどうにかして優先順位を決めないといけません。
建売新築一戸建ては不動産業界屈指の「取り合い要素」高い商品ですからね
買えた、逃したっていろんなドラマが生まれる。お客さんの人生を左右している仕事であることを実感するわ
今回は建売新築一戸建て業界においてどのように優先順位を決めるのか紹介していきたいと思います。
購入申込の優先順位
建売新築一戸建ての買付申込書・購入申込書が複数ある場合の優先順位は、
- 購入できる人の中で
- 申込の早い順
になります。具体的には「購入申込書」と「住宅ローンの承諾書」が二つ揃ったのが早い方が購入申込者の中では優先順位が高くなります。
不動産の購入申込の優先順位の基本についてはYouTubeおるすまチャンネルでも解説しています。その他の新築一戸建てを購入するにあたって役に立つコンテンツもたくさんありますので、参考にしてみてください。
基本的には売主が決めること
不動産に限らずですが、購入申込をした人が複数いた場合、「誰が買えるか」というのは、基本的には売主が勝手に決めることができます。
考えてみれば当然の話ですが、売主が自分の好きな人に好きなように売れるというのが基本になってきます。そうなると「高い価格で買う」とか「もともと好かれている」とか「店長と友達」とかそんなことで優先順位が上がってもおかしくないということです。
【建売新築】一般的な優先順位のルール
建売新築一戸建ての購入申込が複数ある場合の優先順位は、
- 購入できる人で
- 申込の早い順
です。もちろん片方が価格交渉などがあって、もう片方が定価で買うと言っている場合は、定価で買う人の方が優先されますが、二人とも購入条件が同じであれば上記のような要素で優先順位が決まります
「購入できる人」の証明
「購入できる人で」というのは、不動産の場合は現金で買う場合を除いては住宅ローンで購入するわけですが、住宅ローンというものには審査があります。審査に通らないような方ではそもそも「家は買えない」というわけです。
そんな「家を買えない」人が申し込みをしたとしても、売主としては全く検討する必要もありませんので、ある意味購入申込をする最低限の条件として、住宅ローン審査を通過していることなどを条件にしている場合が多いです。
各金融機関によって「この審査に通過していれば、ほぼ間違いなく審査結果が覆ることは無いです」というような審査がありますが、そういった審査を通過している証明書を提出させるのが普通です。
飯田グループさんの各ハウスメーカーでは、市中銀行であれば「事前審査」通過が条件になっていたりします。
フラット35などに関してはそれぞれ考え方も違う部分があり、「フラット35の場合は本審査を通過していないとダメ」というメーカーもあれば「フラット35でも事前審査で大丈夫」というメーカーもあります。
また現金購入を希望している場合は、住宅ローンの承認書は必要ありません。購入申込書だけで大丈夫なので、そういう優先順位の戦いをするときは「現金購入」が有利です。
申し込みの早い順
次に申し込みの早い順です。
これはわかりやすく売り主の担当者などにFAXなりで届いた順という所が多いです。場合によっては分単位の争いになるため、出先で申し込みをもらった場合は事務所まで帰らずに、コンビニなどから売り主事務所にFAXする営業マンも多いです。
一個目の条件の「住宅ローン」審査がまだの場合も買付申込を送りますが、この送った順はあまり関係ありません。住宅ローン審査がまだの2つの買付申込の争いになると、住宅ローンの審査が早く出て金融機関の「承諾書」を早く売り主に送ったほうが勝ちます。
購入申込書＋住宅ローンの承認書の２つが揃った順が早い人が購入申込の優先順位が高いということです。
買付申込が重なることは多い？
このように購入申込が重なることが多いのか少ないのかですが、多いです。
不動産屋は「他の人も検討してますんで、今日決めないと無くなります」っていうようなことをよく言いますが、本当の時もめちゃくちゃあります。
みんな考えていることは同じ
それはみんな考えていることはだいたい同じだからです。
建売新築一戸建ては「売れないかもしれない」という大きなリスクを負って建築して売るという商品特性上、売り主側は一定の「顧客層」がある物件しか作りません。（すっごい山の中の建売をめったに見ないのはそういうわけです）
ですので、もし貴方が良いなーと思ってる場合は結構多くの方が興味を持っているということです。
さらには建売新築一戸建ては、価格変更をする可能性が比較的多い不動産なので、価格変更のタイミングなどではお客さんが集中し、購入申込が何件も入っているというケースは結構あります。
複数の仲介業者が同時進行で勧めている
さらに問題をややこしくするのは「一般媒介」といっていろんな不動産業者が、同時進行でお客さんに勧めているということもあります。
一つの物件にお客さんがたくさん集まっても1社の販売だけなら、夕方事務所に帰ってきてから事務所内で誰のお客さんを優先するか決めればいいだけですが、建売新築一戸建ての場合は全く情報のない他社が同時進行で勧めているわけです。
こうなると営業マンも情報がないので「お客さんに急いでもらう」しか方法がなく、各業者の仲介営業マンが同じようなタイミングでお客さん急かすので同じようなタイミングで購入申込が入るということになります。
特別扱いで「買える」はある？
建売新築一戸建ての一般的なルールを紹介しましたが、しかし基本は「売り主が決めること」なのでルールではこうだけど、今回はこうなりましたというのは結構あります。
「優先順位が低くても買える」はある
先ほど説明したような優先順位が低い、具体的に言うと遅れをとった場合にも「買えた」ケースはいくらでもあります。
その要因は売主との付き合い・これまでの販売件数の多さ・などなどが挙げられます。
やはり売主担当者としても、今回初めて付き合う仲介業者や直近でトラブルを起こされた仲介業者だと契約や引き渡しまでの間にトラブルが発生するケースもあるので、今まで問題なく取引できている仲介業者のお客さんを優先させたくなります。
さらにはハウスメーカー側は土地の仕入れが一番の課題です。土地の仕入れで優遇してもらうために、このお客さんの件で不動産屋に恩を売っておくというような理由で優先順位が変わる場合もあります。
「もう決まりました」と言ってもらう
先ほど説明したように、住宅ローンはまだ審査していないけど購入申込をした、という段階ではまだほかの購入希望者にも望みはある状態です。
ですが、場合によってはこの時点で「もう決まったんで購入申込してもらっても意味ないです」というような感じで売り主さん側が対応してくれるケースがあります。
よく売っていて、さらには購入申込をしたら契約にほぼ繋がる仲介会社の特権です。
不動産仲介会社によっては申し込みを大量に入れるけどそのほとんどが契約しない、いわゆる「キャンセルできるんで申し込みを！」という営業をする業者がいます。こういう業者のお客さんは不幸で最後の最後まで売り主側は「契約できるか」信用していないので、最後の最後まで他のお客さんに取られてしまう可能性があります。
どうしても買いたい・購入金額の上乗せは？
少し出遅れてしまったが、どうしてもこの物件を購入したいというお客さんにときどき言われることは、
「100万円高く買うから、買わせてほしい」
ということです。ですがこれが上手くいくことはほとんど無いです。個人の方が売主の場合や小さな不動産業者が売主の場合は、受けるケースもあるかもしれませんが、基本的には売主サイドにとってはトラブルの元なので定価より高く買うからと言ってもほとんど上手くいくケースは無いでしょう。
住宅ローン審査の金融機関の目も考えると、危険な部分があります。SUUMOに3000万円で販売していたものを3100万円で売買契約したといって審査に出すと、売主買主共謀して住宅ローンで借りるお金を不当に増やしているのではないか？という疑念を持たれます。そういう意味でも「高く買うから！」は危険がたくさん潜んでいるのです。
【建売新築】の購入申込の優先順位
建売新築一戸建ての購入申込の優先順位は、
- 住宅ローンの承認書
- 購入申込書
の２つが揃ったのが早い方が勝つというのが一般的なルールです。
ですが基本的には売主の売りたい人に売ることができるので、ルールにのっとらないで話が進むケースも結構多いです。
