住宅ローンの変動金利の5年125%ルールって何？これって正直意味ない上限設定ですよね？

住宅ローンの固定金利が上昇し、新築一戸建ての購入を検討されている方もどうすればいいの？と悩んでいる方も多いと思います。

おるすま内田

これから変動金利はどうなっていくのか不安ですね。

おるすま澤田

変動金利は購入後も返済状況が変化するので、返済期間中はある意味気が抜けへんな。

今回はそんな住宅ローンの変動金利の５年125%ルールについて紹介していきたいと思います。

住宅ローンの変動金利5年125%ルールとは

YouTubeおるすまチャンネル「変動金利の5年125%ルール」

住宅ローンを固定金利で借りた人はもう金利が変化することがありませんので、安心して返済額を計算することができますが、変動金利で借りた人は新築一戸建て購入後も金利の動向には気を配っておかないといけません。

しかし変動金利の上昇も無限に金利が上昇していく可能性があるのかというとそうではなく、上限が設定されています。それが５年125%ルールです。

住宅ローンの変動金利の５年125%ルールはその名の通り、５年で支払額が125%以上に変動することはないというルールです。

つまりは支払額が10万円だった人は５年後の金利の見直しの際に、支払額が上がったとしても12.5万円以上には上がらないというルールです。

おるすま内田

普通の金融機関は５年ごとに金利を見直します。

これは激変緩和措置と言われるもので、利払いが免除されるわけではありません。先ほどの例で12.5万円の支払額になった方も本当の金利で計算したら15万円の支払いの場合は、2.5万円は未払い利息として毎月足されていき後に精算することになります。

こういったことから５年125%ルールがあっても先延ばしにするだけで油断できないという話もあります。

先ほどの10万円から12.5万円に上がる例でいくとどれくらい金利が上がったことになるのかざっくり計算してみましょう。例えば

3900万円の借入で期間35年、金利が0.5%の人の支払いが月々10万円くらいなのですが、これが12.5万円の支払額になるためには金利は0.5%から1.８%に上昇しないといけません。

つまりこの5年125%があって良かったとなるシチュエーションはこの方の場合5年で1.3%も金利が上昇するという局面ということになります。

直近の変動金利の推移を見る限りでは、0.1%も変化していないということもあり、なかなか現実的ではないという見方もあります。

このように現代の経済状況で考えると、これってもしかして上限決めてる意味がないのでは？という疑問もあります。

5年125%じゃ緩くて意味がないという意見もあるほど、設定されている上限が上の方にありすぎてこのルールが活躍するタイミング想像できないという状態でもあります。

確かに5年125%ルールは上限としてはあまり機能しないような気がするルールになっています。ある意味平常時にこれについて深く考えても意味のあるルールではないでしょう。

しかし激変がある時というのは、「普通には考えづらいことが起こるもの」であり一定の役割があるとも考えられます。特にこのルールが適用されるようなケースでは、一時的な金利の上昇で短期間で元の水準まで戻ったり、その他の事情で短期間でそれでも大丈夫という状況になることも考えられます。

そういった時には「多くの人がその時期を乗り切る」ということも必要になる可能性もありますので、そういった場合には役割を果たす可能性もあるというルールになっています。

本当の万が一のためにある制度といえます

そういった意味ではこのルールについて話される我々不動産営業マンの営業トークも大して検討する必要のない話だったりします。5年125%ルールに関する営業トークとしては

というようなものがあります。

先ほどの例のように月々の支払いが10万円から12.5万円になるのを大した出費の増加だと感じない人もいるかもしれませんが、普通の感覚で言うと一大事だと思います。このルールがあるから安心できるかと言われるとそうでもないと思います。

また２つ目の営業トークは、不動産業者は審査が厳しくほとんどの人が通らないネット銀行を毛嫌いしています。ですのでお客さんがネット銀行を検討するのをできるだけ止めさせたいという心理があるのですが、その時に使われるのがネット銀行は5年125%ルールがない銀行が多いということです。

これは先ほども言いましたが、もともと現実的な話をしていないので、正直「上限があっても上限がなくても安心感はそんなに変わらない」というのが正直な感想です。

このように5年125%ルールを使った営業トークは、上限の数値ではなく、上限が「ある」という部分を凄く誇張した表現になっているのが注意点です。

営業トークはどこを誇張しているかを考えると騙されづらいです

逆にネット上の話題などでは、先ほど説明した「5年125%ルールは利払いが免除されるわけじゃない」というポイントについて、「この上限を超えた分は最終支払いの時には精算されるので、最後に多額の利息の支払いを求められて破産する！」というような意見も見られます。

これも確かに嘘ではありません。しかし先ほどから言っているようにそもそもこの上限を上回るような金利の上昇自体が考えづらいというのはありますので、やはり過剰な煽りといわれても仕方のない意見かと思います。

5年125%ルールは今の支払い額に125%かけてみて「これくらいか」と一度は考えていただき、過剰に安心したり恐れたりすることのないようお願いいたします

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