最近悲しいことがありまして、せっかく契約まで至った案件がローン特約による解除という結果に終わりました。
手続きが進みまくってこの結果というのはどっと疲れが出てしまいます。
仕方ないことやけどな。
今回は住宅ローンの審査がうまく通らずに契約後に解約になるローン特約による解除について紹介していきます。
住宅ローン特約の金融機関名のところに注意
住宅ローン特約による解除というのは、売買契約を結んだものの住宅ローンの本審査が通らないなどで解除になることです。一般的な契約書では、
- 申告していた内容に虚偽の内容があったり
- 自分で職場を辞めたり
- 新たに借入を増やしたり
してローンが通らなかった場合は、解除できずにどこかからお金を用意してもらって購入してもらうしかありませんが、そんなこともなく審査が通らなかった時には締結した売買契約も白紙解約できるようになっています。
今回のローン特約による解除
今回もいつものような建売新築一戸建てを販売させていただき、住宅ローンはauじぶん銀行での事前審査に通過した状態で売買契約に至りました。
後でも解説しますが、この状態では普通の大手建売ハウスメーカーは契約をしないのですが、今回は現場的にも売れ残りが心配されている現場ということもあり、売主さんから「買主さんさえ良ければ事前審査の状態でも契約をお願いしたい」という提案があり契約することになりました。
しかしその後auじぶん銀行の本審査が否決となりました。
その方は状況的には他の地方銀行などでは住宅ローンは通ると思われる方でしたので、このままご購入していただけるようでしたら、他の銀行にも当たらせてもらいたいと提案させていただきましたが、auじぶん銀行さんの低金利が魅力な部分もあって購入を決断したので今回は解約しますということで、ローン特約による解除になりました。
ローン特約の金融機関を「市中銀行」にして・・・
今回我々は住宅ローン特約で解除という結果になったわけですが、他の銀行でローンが通る限りこの解約を禁止するような契約書・重要事項説明書の作り方があります。
それが「市中銀行」「都市銀行」「地方銀行」「〇〇銀行等」など金融機関を特定しない書き方をすることです。
こうすることによって「市中銀行」ならほとんどすべての銀行が対象になりますので、A銀行でダメでもB銀行でローンが通ると購入しないといけないことになります。
このような記載の仕方にしておけば今回の件もauじぶん銀行で本審査が落ちても、他の地方銀行で住宅ローンが通る限りは住宅ローン特約による解除はできないことになります。
しかしこのローン特約の記載の仕方はトラブルの原因になるので良くないという考えられています。
金融機関名があやふやな書き方どうなの？
このような金融機関の固有名詞を書かない住宅ローン特約の契約書や重要事項説明書の作成は法的にはどうなのでしょうか。
判例では、「都市銀行他にローンの融資を申し込み、承認を得られないときは自動的に解除になる」という条項が定められていた戸建て住宅の売買契約において、都市銀行や信用金庫のほかノンバンクにも融資申込みをしたことが必要かどうかが問題にされた案件で
都市銀行他」という文言は、都市銀行及びそれに類する金融機関を意味するものと解するのが自然であり、ノンバンクは「都市銀行他」には含まれない
東京地判平成16.7.30
また、融資申込先を「都銀・地銀等」としたローン解除について、３つ以上の金融機関から承認を得られなかったことが必要かどうかが争われた案件では
本件売買契約の締結に当たり、ＸとＹとの間で、少なくとも３か所の金融機関に融資の申込みをするとの合意がされたことを認めるに足りる証拠はない
東京地判 平成28.4.14
というような判決が出されています。
金融機関名を１つの銀行に絞らないようなあやふやな書き方をしたとしても、それに該当するようなすべての金融機関から否決をされないと解約できないというような判決とはなっていないものの、そういったあやふやな契約書や重説自体はギリOKとも取れる内容ではあります
建売新築一戸建てのローン特約は・・・
大手建売ハウスメーカーの物件に関しては、住宅ローン特約について記載の仕方や契約の仕方もコンプライアンスを守ってトラブルが起きないように行われがちです。
大手建売ハウスメーカーは基本「固有銀行名」必要
大手建売ハウスメーカーの契約の場合には契約書や重要事項説明書には住宅ローン特約の記載に「金融機関の固有名詞」を記載しなければいけないのが一般的です。
大手建売メーカーの物件も販売するのは地域の仲介業者になる場合が多いですので、契約書類などもそういった地域の仲介業者が作ることが多いですが、売主であるハウスメーカーのチェックということもきちんとされています。
そんな中で金融機関のところに「市中銀行」とか「都銀・地銀他」とかあやふやな事を記載していようものなら普通は売主側からこの記載を「銀行の固有名詞と支店名を入れてください」というような指摘が入ります。
ローン固めてから契約するのが一般的
それ以前の話としてですが、大手建売ハウスメーカーの商品を契約する場合はほとんどの場合住宅ローンが「確実に」通る状態になっていないと契約しないというのが一般的です。
例えば、事前審査を通っていればほぼほぼ本審査が通るというような金融機関の場合は、事前審査が出た段階で契約できますが、今回のauじぶん銀行をはじめネット銀行系は事前審査が通っても本審査で通らないケースも多い金融機関になりますので、そういった金融機関は本審査通過後に契約するというのが一般的です。
今回の件のように売主さんの事情で別に先に契約しても良いという場合は別ですが。。。
ネット銀行の他にはフラット３５も事前審査のOKが本審査で覆りやすいです。事前審査で契約手続きに入るかどうかは売主の個別判断になるのでその都度確認する必要がありますが、基本的には本審査まで結果がわからない金融機関の場合は「本審査の結果を待って契約」という流れになります。
このように考えると大手建売ハウスメーカーの取引に関しては、住宅ローン特約による解除も、「希望の金融機関以外の金融機関で通れば解約できません！」というようなトラブルは非常に起こりにくくなっているということが言えます。
建売新築一戸建てでも大手メーカーじゃないところだと…
しかし気をつけないといけないのは、中小規模の建売ハウスメーカーの場合は、ここまできちんとした対応をとっていないハウスメーカーもあるということです。
YouTubeをしているといろいろな事例のご相談が来ますが。
意外と契約書や重要事項説明書を見させてもらうと、住宅ローン特約の金融機関名の記載を銀行名を書かない企業がまだまだたくさんいるということがわかります。
契約をする前に契約書や重要事項説明書を見て「金融機関」のところがあやふやな記載になっていて、その記載に関する説明が全くない場合はかなり不親切な企業ですので注意が必要です。
まとめ：ローン特約の金融機関名のところに要注意
- 住宅ローン特約の金融機関名は銀行名が書かれているかチェックすべき
- 「市中銀行」「都銀・地銀等」などあやふやな表現は良くはない。
- 大手建売メーカーの物件を買うときは大体ローンが「確実」にならないと契約させてもらえない
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