建売新築一戸建てを検討している中で、仲介手数料無料の業者を見つけたりすると思います。仲介手数料無料の仕組みや彼らが言わないことについては、こちらを見てもらうとして、
これらの不動産業者が行っているのは「抜き行為」というのをお客さんに誘引するという方法です。
かといって結構現場では微妙な案件が多いですよね
お客さんがどの業者から購入するかの自由は、できるだけ尊重されるべきやからな
今回はそんな不動産業界における仲介手数料と「抜き行為」について解説していきたいと思います。
仲介手数料無料と「抜き行為」・もしかした不動産業者に訴えられるかも
まず不動産業界でいう「抜き行為」とはなにかというと、物件を購入する場合に、案内や物件の紹介を受けた不動産業者とは違う不動産業の仲介で購入することを言います。
建売新築一戸建ての場合は特に目立ちますがと、スーモやホームズ・アットホームといった「ポータルサイトや他社のHPの物件も仲介手数料無料」というHPを作り、お客さんに抜き行為を誘引する会社もあります。
ただお客さんが抜き行為をした場合、「購入の申込」やそれに準ずる行為をしている売位は、費用を請求されたり、訴えられたりするケースもあるので気を付けないといけません。
それでは詳しく見ていきたいと思います。
「抜き行為」はバレるのか。
抜き行為をすると抜かれた不動産業者にそれがバレるのかということも気になる部分です。
それぞれお客さんが抜き行為をした段階で、抜かれている不動産業者にはコストがかかっているので、バレた場合はかかった費用の請求を受ける場合があることを忘れてはいけません。
ネット上で物件情報を見て、他社から購入
ネット上で物件情報を見て、その業者ではない業者に問い合わせ見学し購入した場合には、ネットに物件情報を載せていた広告宣伝費がかかっています。
こんな場合は「抜き行為」をされたことも気づかれないと思いますので、まず安心です。情報が氾濫しているこの時代にこれを抜きというかすら微妙です。
店頭で物件の紹介を受けたが、その物件を他社で購入
物件について店頭で紹介を受け、その物件を別の業者から購入した場合は、紹介する営業マンの人件費などもかかっています。
このあたりから抜かれた業者にバレる可能性も高くなります。
物件の案内までされたが、その物件を他社から購入
さらには物件の案内まで受けて、その物件を他社から購入した場合は、人件費だけではなく、案内の時のガソリン代などもかかってきます。
ここまでいくと、抜かれた業者には多くの場合バレます。購入した物件に住み始めて表札などを付けてしまうと、購入者の苗字はわかってしまうからです。
抜き行為がバレたら訴えられる？
不動産の「抜き行為」は、法律で「違法」とか「合法」とか書かれてはいません。ですのでその時の状況に応じて、裁判所が違法かどうか判断しています。
「抜き行為」の裁判でよく争いになるのが、仲介をお願いした証である「媒介契約書の有無」で、媒介契約書や申込みが有る無しで仲介手数料の請求が認められたり、認められなかったりします。
抜き行為をしたお客さんに支払い義務はないとした判例
実際の判例で東京地裁平成22年15日の判決では、
本件仲介契約については、契約書が作成されておらず、書面によるＸとＹ１ との合意というものを認めることができない。
東京地判 平22・10・15
媒介契約書がなかったいわゆる「抜き行為」に関する契約について、仲介業者の仲介手数料の支払請求を棄却しています。
抜き行為をしたお客さんに支払い義務があるとした判例
横浜地裁平成18年２月１日判決では、
不動産の媒介契約自体は口頭でも成立し得ることは明らかであり、媒介契約書の作成がないことの一事をもって、仲介報酬を請求することができないということはない
横浜地裁平成18年２月１日判決
とし媒介契約書がなかったとしても、抜かれた業者の100％額の仲介手数料請求を認めています。
媒介契約書がなくても、抜かれてしまった業者の仲介手数料請求権を認めた判例もあります。
ただこの横浜地裁の判例の事案では、案内してもらっただけでなく「購入申込書」の記入までお客さんが行ってしまっています。そして今のところは購入申込書の記入やそれに準ずる行為なしで、お客さん側が負けた事例はありません。
もし抜き行為をして抜いた業者に訴えられそうという方は、「購入の申込」などの意思表示をその不動産業者にしたかどうかを思い出してみてください。
倫理的に問題があるのは間違いない
このように「抜き行為」は法律上の取り扱いはその時の状況によりますが、倫理的に問題のある行為であることは間違いありません。
私も何度か案内した後の抜き行為にあったことはありますが、やっぱり腹は立ちます。マナーがなってないと思いますし、提案できる条件的にも張り合える自信があるのに、そのチャンスも与えられずに他社で契約という場合が多いので、なおさらです。
仲介手数料無料で「抜き行為」を誘引する業者
仲介手数料無料などを謳い、お客さんに抜き行為をすすめるようなHPをよく見ますが、あれについては違法ではないと考えられています。
「購入申込をしてからでも、業者を変えられます。ぜひ！」などと書いていると、裁判所の見解で違法と判断されたことについて、一般消費者にすすめているので、違法となる可能性もありますが、ほとんどの業者はそんなことは書いていません。
線引きは非常に難しいですが、お客さんにも仲介業者を選ぶ自由があるので、うちを選んでくださいという趣旨のHPがほとんどです。なにも問題はないでしょう。
しかしお客さんと同じような倫理的な問題は当然あります。特に「他社のスーモなどで見た物件でもうちにご依頼ください」「他社のホームズのスクショを貼って問い合わせてください」というものは、ちょっとその業者の倫理観を疑うべきです。
他社の広告がなければ自社がどんな物件を扱っているかわからないってどういうこと、と同業者から嫌われちゃいます。。。嫌われるだけなんで何の問題もないんですが。。。
仲介手数料無料と「抜き行為」・もしかした不動産業者に訴えられるかも
抜き行為とは、物件を購入する場合に、案内や物件の紹介を受けた不動産業者とは違う不動産業の仲介で購入すること。
抜き行為をすると抜かれた不動産業者に訴えられる可能性がある。抜いた業者に購入の申込などまでしていると、その業者に対して仲介手数料を払わないといけない可能性が出てくる。
抜き行為をすることは倫理的問題はある。仲介手数料無料などと謳い、お客さんの抜き行為を誘引する業者も法律上は問題ないが倫理的な問題がある。
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