自営業者は住宅ローンが通らない?個人事業主の住宅ローンを通す方法

自営業者は住宅ローンが通らない?個人事業主の住宅ローンを通す方法 住宅ローン

個人事業主・自営業の方は収入が不安定になりやすいため住宅ローンには通りづらいと言われています。しかし自営業者だからとって住宅ローンが使えないわけではありません。

今回はそんな個人事業主・自営業者の住宅ローンの通し方について解説していきたいと思います。

自営業者は住宅ローンが通らない?個人事業主の住宅ローンを通す方法

自営業者は住宅ローンが通らない?個人事業主の住宅ローンを通す方法

自営業をされている方で住宅ローンを通そうとする場合に最低でも必要なことは

確定申告をしているか

です。自営業をされている方の中には所得があるにもかかわらず確定申告をしていない人も相当数います。忙しくてしていなかったり、税金を納めたくなくてしていなかったり、事業を始めて数年なのでしていなかったりという方が多いです。自営業の方の収入は確定申告をして初めて収入として認められるので、確定申告をしていない人は住宅ローンには通りません。申告は白色申告でも青色申告でもとりあえずはどちらでも構いません。

いくらの収入で確定申告しているか

二つ目はその確定申告をいくらでしているかです。多くの自営業の方は納税額を低くするために収入の額を少なくして申告しています。十分な収入があるのに赤字にしている場合もあると思います。住宅ローンの審査では売上で審査することはなく、経費などを引いた所得で審査をします

奥さんは働いているか

最後に奥さんはパートなどでも構わないので働いていませんか。自営業の方で確定申告の年収額を低く申告している場合でも、奥さんのパート収入と合わせて合算すれば住宅ローンの審査に通る場合もあります。

フラット35か付き合いのある銀行に

最後にどの金融機関に出すかというと、非正規雇用の方や自営業者でも審査が通りやすいフラット35に審査してもらうべきです。フラット35以外では付き合いのある銀行や金利は高いですが自営業のローンを柔軟に行うゆうちょ銀行なども検討してみるといいかもしれません。

3期の平均収入額でみる審査

自営業者は住宅ローンが通らない?個人事業主の住宅ローンを通す方法

自営業の方の年収をどのように確定するかというと3年間の平均の収入額で審査していると言われています。例えば、3年前が200万円、2年前が300万円、去年が400万円の場合は、会社員の方なら去年の年収400万円として審査しますが、自営業者の場合は3期の平均額300万円の年収の方として審査します。

さらに言うと赤字の申告の場合も平均されるので、赤字の年が1年あるとその1年が大きく足を引っ張り借入額が伸びない場合もあります。

申告が3年に満たない場合も3期で平均しているようです。例えば3年前は申告ナシ、2年前は400万円、去年は400万円の場合は266万円の年収として審査します。

また3年間が安定していることが大切だったり、右肩上がりになっているといい赤字があると審査がきびしくなるという説もありますが、その辺は実際に不動産営業マンとして見ている限りではよくわかりません。そんなことないんちゃう?と思うようなこともあります。

あと事業内容は審査には全く関係ないので、将来性の全くない事業であっても単に確定申告の年収だけで審査しています。

事業ローンがあると借入額に影響

自営業者は住宅ローンが通らない?個人事業主の住宅ローンを通す方法

自営業や個人事業主の方は設備投資の為に事業ローンを組んでいる場合もあると思います。

住宅ローンは金融機関によって返済比率の上限が決められており、その比率を超える融資はできません。フラット35などの場合は年収に応じた返済負担比率は、30%~35%以下を基準とすることが多いですが、返済比率は住宅ローンのほかに、マイカーローンや事業ローンなどその他のローンの借り入れも含めた合計で計算されます。

住宅ローンを考えている場合は、事業ローンなどが完済できるタイミングなどに申し込むことも大切です。

自営業の方の住宅購入計画は2~3年計画

自営業者は住宅ローンが通らない?個人事業主の住宅ローンを通す方法

このように自営業の方の住宅購入の計画は2~3年前から計画する方がいいと思います。どうしても来年家が買いたいのであれば一年だけ会社員としてどこかに就職するという手もありますが。。。

申告額によっては2年で十分希望額に届くという場合もあります。例えば250万円の年収としても2000万円前後の借入は可能なので、400万円の確定申告を2年分用意すれば3年待たなくても住宅ローンの審査を通過する可能性はあります。

ちなみに2月に確定申告をすると6月か7月くらいに課税証明書としてその申告した年収の公的証明書が取れるようになりますので、確定申告した直後ではその年収は住宅ローンの審査には反映されないので注意が必要です。

自営業者は住宅ローンが通らない?個人事業主の住宅ローンを通す方法:まとめ

フラット35があるので、自営業者も住宅ローンは通る

3年分の確定申告の平均年収額で審査するが、借入額によっては1年や2年目でも借り入れ可能

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