住宅ローン保証料・事務手数料【建売新築一戸建て購入時の融資事務手数料】

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不動産を購入し住宅ローンを組む場合、金融機関に支払う分で保証料や融資事務手数料という名目の費用がかかってきます。

「これは何の費用?」

「いくらかかるの?」

と感じている方のために、今回は建売新築一戸建てを住宅ローンで購入した場合の「保証料」「融資事務手数料」など住宅ローン関係の費用について解説したいと思います。

仲介業者に支払うタイプの払わなくていいほうの「ローン事務手数料」についてはこちらをご覧ください。

建売新築一戸建て購入時の費用【住宅ローン関係】

【住宅ローンの諸費用①】保証料と手数料と金利といろいろ考えることがある。
YouTubeおるすまチャンネル・住宅ローンの諸費用①

住宅ローンに関して金融機関に支払う費用は大きく分けて二つあり、

  1. 金融機関に対する手数料
  2. 保証料

があります。本当に何に対しても「手数料」というのがかかりますよね。

①金融機関に対する手数料

これは単純にお金を融資するにあたっての手数料で、融資の手続きをするにあたっての「審査」「書類作成」などにかかってくる費用です。
金融機関や融資のプランによって異なりますが、3万円~10万円くらいの金融機関が多いと思います。

保証料と同じく銀行自体にではなく保証会社に支払う手数料というケースがほとんどです。

しかしこの手数料というものについてはなかなか考えようによっては疑問ものこるものです。詳しくは下の動画で解説しましたが、

【住宅ローンの銀行手数料】そんな事務手数料「必要」??住宅ローン借りるための入会金みたいなもの??
YouTube【おるすまチャンネル】・住宅ローン事務手数料とは?

借入する皆さんは、「保証料」という「保証サービス」に対する対価を支払います。

それに加えて「事務作業をしたこと」について「事務手数料」を支払う必要性はあるのでしょうか。という考え方もできます。

多分に屁理屈交じりですが、リンゴを買う時にリンゴ代のほかに、在庫管理費・レジ打ち費用を払う人はいないと思います。きっとリンゴ代の中に入っているのが普通だからです。そう考えると住宅ローンの事務手数料とは何なのでしょうか。

②保証料

住宅ローンの場合、保証会社というところに保証料というお金を払って借入を保証してもらいます。保証人の代わりみたいなものです。

お部屋の賃貸などに親など親族が「保証人」になって契約する場合も多いですが、賃貸の場合は滞納された家賃を代わりに払う能力があれば問題ありません。家賃が8万円なら1か月分で8万円、2か月滞納があっても16万円ほどの貯金があれば保証人として充分です。

しかし住宅ローンは高額の借り入れです。例えば3000万円借り入れした場合には、返済を怠った時に一括で3000万円返してくれるような保証人が必要になります。普通の場合は不可能ですよね。

そういった事情から住宅ローンの場合は、保証会社というものがあり、保証料を支払えば保証してもらえるという仕組みで運営されていることが普通です。

【住宅ローンの諸費用②】そもそも保証料って何??何十万円と払うけど、何のための費用か説明できますか?
YouTubeおるすまチャンネル・住宅ローンの保証料とは何なのか

いくらくらいかかるかというと借入額の2%とか3%とか金融機関や審査の成績によって変わります。2500万円借りたい場合は50万円くらいは必要ということです。

保証料の闇については別のページで紹介させていただきます。

保証料は金利に上乗せできる

建売新築一戸建て購入時の住宅ローン保証料・事務手数料

自己資金がそんなになく購入時の持ち出しを少なくしたい場合などは、保証料を金利に上乗せして払うという方法もあります。

上の例の2500万円かりる場合でいうと、購入時に50万円ははらわなくていいけど、金利が0.2%上がっちゃいますというような感じです。

先払いになるので、購入時に保証料を支払ったほうが支払額は少なくなります。

保証料型と融資事務手数料型の住宅ローン

建売新築一戸建て購入時の住宅ローン保証料・事務手数料

以前はここまで説明してきたような、「事務手数料は3万円~10万円、保証料は借入額の2%くらい、保証料は金利に組み込むことができます。」という「保証料型」の住宅ローンしかなかったのですが、

最近は保証会社をもたないネット銀行などが、「融資事務手数料が借入額の2%くらい、保証料は0円」という「融資事務手数料型」という住宅ローンプランを出してきています。

まあたぶん「保証料0円の住宅ローン」という風に宣伝して集客する戦術です。

複雑な料金体系・住宅ローンの比較は困難

住宅ローンの諸費用の料金体系は非常にややこしくなっています。

同じ金額を借りるにしても、

  • ある銀行は、保証料70万円、手数料5万円
  • その銀行でのあるプランは、保証料0円で金利0.2%上乗せ、手数料5万円
  • ある銀行は、保証料0円、手数料75万円
  • その銀行でのあるプランでは、保証料0円、手数料5万円で金利0.2%上乗せ

など何という名前で支払うか関係なく、総額を足して比較する必要があります。下の動画では実際にお客さんの気持ちになってネット上で住宅ローンの比較をしたらどうなるのかを紹介してみました。

【住宅ローンのネット上で比較してみた】比較が難しい住宅ローンを不動産のプロが比べてみるとイライラする。
YouTubeおるすまチャンネル・住宅ローンの比較をしてイライラしてみよう

しかし、上の例や動画内での説明でもわかるように、総額はどの金融機関もそんなに変わらないので、「事務手数料と保証料足してどっちがやすいのかな」という比較をする必要があります。(当然金利や団信もしっかり比較をすべきです)

さらに比較の難しさで言うと、「審査の厳しさ」があります。どんなに比べてここが一番安いとわかっても安いところは審査がとても厳しいため、自分がその銀行の審査に通るかは全くわかりません。

保証料型と事務手数料型の違い・注意点

保証料型と事務手数料型は先ほども言ったように請求する名目を「保証料」にするのか「手数料」にするのかの違いに近く、すべてを足して比較してみると驚くほど各社同じような金額になります。

ですが、一つだけ違いを注意する必要があります。それは下の動画でも説明したところですが、「繰り上げ返済したときの返金の有無」です

【住宅ローン諸費用解説・雑談】住宅ローンは諸費用ビジネス?・・・手数料型と保証料型の繰り上げ返済の取り扱いの違い
YouTubeおるすまチャンネル・保証料型と手数料型?他雑談

保証料型は借入額に応じた保証料というものを計算して支払うものなので、繰り上げ返済して借入額が減少すると、支払わないといけない保証料額も変わります。一括払いしていた場合は繰り上げ返済すると保証料の一部を返金してもらえるということです。

逆に融資事務手数料型では、支払った費用はあくまで「事務手数料」のため繰り上げ返済して借入額が減っても返金がない場合が普通です。

繰り上げ返済をどんどんしていこうという場合は、保証料型のほうが有利な場合もあるので将来の返済計画も踏まえて選択する必要があります。

動画では、なぜ保証料と手数料を足せば各銀行同じくらいの金額で足並みが揃っているのかについても考察してみました。

住宅ローン保証料・事務手数料【建売新築一戸建て購入時の融資事務手数料】:まとめ

建売新築一戸建て購入時に住宅ローンを組む際には、金融機関に対して
●事務手数料 3万円~10万円
●保証料   借入額の2%~3%

をしはらわないといけない。

保証料は金利に上乗せして分割払いにすることも可能

ネット銀行を中心に「融資事務手数料型」という住宅ローンが出てきているが、焦る必要はない。「保証料と事務手数料」の合計が高いか安いかで判断すればよい。

YouTube【おるすまチャンネル】では不動産購入のお役立ち情報更新中です。もしよければ参考にしてみてください。

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