不動産広告をよく見ると、物件の内容のところに「取引態様」という項目があり、売主とか販売代理とか媒介（仲介のこと）とか書かれています。
実はこの取引の態様によって仲介手数料が変わってきます。
各ハウスメーカーによっていろいろ仲介業者の使い方が違いますよね。うちが仲介できない業者はどうしてるんですか？
ウチ通したら損や！直接行け！って言うよ。それだけ(笑)
今回はそんな不動産売買の取引の態様と仲介手数料について解説したいと思います。
取引の態様で仲介手数料が違う【売主直売・販売代理・仲介の違い】
不動産の場合取引の態様は3種類あり
- 売主直売 → 仲介手数料は0円
- 販売代理 → 仲介手数料は0円
- 仲介 → 仲介手数料がかかる
の３つに分けられます。
売主以外の不動産業者が販売しているのに、販売代理と仲介で仲介手数料が必要な場合と不要な場合があります。仲介手数料をもらえない販売代理はどうやって利益を上げているのでしょうか。
そして売主直売が少なく、仲介の物件が多いのはなぜなのでしょうか。
そのあたりも詳しく解説していきます。
取引の態様の違いと仲介手数料
不動産の場合、取引の態様には3種類あります。仲介手数料はその名前の通り仲介の時しかかかってこない手数料です。
売主直売は当然・仲介手数料無料
売主が直接販売しているケースです。新築物件で建設している会社がしっかりした販売部門も持っている場合に「売主」となっていることが多いでしょう。
この場合仲介手数料はかかりません。
販売代理はなぜ仲介手数料無料なの？
売主でない別の会社が販売を担当している場合でも、取引の態様が「販売代理」だと仲介手数料はかかりません。
新築マンションなんかでよく見る取引形態です。
販売しても仲介手数料をもらえないなら、代理して販売している不動産業者はどうやって利益を出しているのかというと、仲介であれば買主からもらえる額もあわせて売主が販売手数料を支払ってくれるので、買主から仲介手数料をもらえなくても大丈夫という仕組みになっています。
仲介で仲介手数料がかかる場合が多い
不動産取引で一番一般的なのが仲介手数料がかかる取引態様である「仲介」でしょう。
法律用語では仲介という言葉ではなく「媒介」というので、広告のも媒介と書いていますし、仲介を依頼する契約書を「媒介契約書」と言います。
仲介の中でも、両手仲介なのか片手仲介なのかという違いもありますし、売主と仲介業者の関係が一社にしか頼んでいない専属なのか、複数の仲介業者に依頼している一般仲介なのかという違いがあります。
取引態様が「販売代理」になるのはどんな時
仲介ではなく販売代理になっている場合は、売主と販売会社はグループ会社の場合が多いです。
例えば大手財閥系の不動産会社で、新築分譲マンション販売の場合で取引の態様が「販売代理」となっており、売主が〇〇不動産、販売業者が〇〇不動産販売というようになっているというようなケースです。
これは販売を他社に任せるよりグループ内の販売に強い会社に一括して任せたほうがグループ全体の利益にもなるのでこういった形をとっています。グループ内や社内に販売のノウハウをもっている組織があれば売主直売や販売代理として販売します。
なぜ建売メーカーが売主直売を積極的にしないか
中古物件などは売主も一般の個人なので仲介になるのは理解できますが、なぜ新築一戸建て、建売住宅販売などで仲介物件が多いのでしょうか。
それは建売メーカーが社内やグループ内に販売部門をもっていない建築専門に特化しているからです。実は不動産業の販売部門は広告費や人件費などのすごくお金のかかる部門です。そういったものをあえて持たずに建築に専門化して低価格を実現するのが建売メーカーなのです。
このような、販売は仲介専門の他の会社の協力が必要、という状態で「積極的に売主直売」を始めてしまうと、協力していた仲介業者が「あそこは直接売ってるので協力しづらい」ということになります。仲介と売主の販売が同時に行われていれば、きっと皆さん売主のほうに行ってしまいますので・・・。
仲介手数料不要の売主・代理にもデメリットはある
ここまで聞くと、売主さんに頑張って販売部門を作ってもらって全部の物件を売主の直接販売にしてくれたらいいのにと思うかもしれませんが、この売主や販売代理といった、仲介手数料のいらない取引態様にもデメリットは当然あります。
それは売主に騙されやすくなる、ということです。
売主直売や販売代理で購入する場合には、不動産の素人である場合が多い購入する側のひとを守ってくれる不動産のプロはいません。
たとえば売買契約書に購入者が不利になる文章を入れられていても自分で気づかないといけませんし、価格の交渉も自分でしないといけません。一言売主が食いつくようなフレーズを言うことができるだけで100万円単位でお得に購入できたりするのが不動産の取引ですので、そういった交渉や法律の知識に自信がないと、売主の直接販売や販売代理は大きな損をしている可能性があります。
取引の態様で仲介手数料が違う【売主直売・販売代理・仲介の違い】：まとめ
不動産の取引の態様には、売主直売・販売代理・仲介の3種類がある。
売主の直接販売や販売代理は仲介手数料がかからないが、合法的にぼったくられる可能性がある。
建売メーカーは、売主の直接販売をしているという噂がたって、他社に販売協力してもらえなくなるのが怖い場合は、一切直接販売しない。
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