建売新築一戸建てを購入する場合の手続きは、物件に関する日程と住宅ローンに関する日程がそれぞれ4つずつあります。
①買付申込と事前審査
②売買契約と本審査
③立ち合いと金消契約
④引き渡しと融資実行
今回はそんな日程の中で住宅ローンの２段階審査の２つ目【本審査】について紹介していきます。
住宅ローンの本審査って落ちることあるとか無いとか含めて銀行によって微妙に立ち位置違いますよね
本審査で落ちる金融機関の場合は事前審査通っても契約できないなどもあるよな
また住宅ローンには「事前審査（仮審査）」と「本審査」があります。この二つの審査にはどんな違いがあるのでしょうか？また事前審査を通過したものの本審査で通らないということはあるのでしょうか？
【住宅ローンの本審査】事前との違いは?本審査で落ちることはある？（建売購入の日程解説）
実際に本審査では何をする？
実際に本審査では何をするかというと、「本審査の申込書類に署名押印」するという作業です。
建売新築一戸建てを購入する場合は、物件の売買契約の日に続けてすることも多いので長時間にわたって説明が続くのと、署名押印する量も多いので、セットでもまとめて片付ける場合は時間と体力が必要です。
住宅ローンの事前審査と本審査の違いは金融機関によって異なります。
本審査の時の持ち物は？
住宅ローンの本審査の時の持ち物は、
- 運転免許証
- 健康保険証
- 実印
- 住民票
- 印鑑証明書
- 課税証明書
- 売買契約書など購入不動産関係書類
実印で押印してもらう書類の場合が多いので、実印が必須です。あとは市役所など行政で取得する書類があるので用意しなければいけません。住民票や印鑑証明書は登記用にも必要になるので、売り主や仲介業者に取引完了までに全部で南部いるか確認すると、何度も市役所に行く手間が省けます。
建売住宅購入の場合は、多くの場合、住民票３部・印鑑証明３部です。
事前審査で通って本審査で落ちることはある？
事前審査で通ったにもかかわらず、本審査で落とされることがあるのかというと、結論から言うと金融機関によって異なります。本審査で落ちることがあるかないかをまとめると
- 街中に店舗のあるザ・普通の銀行 ⇒ ほぼない
- フラット３５ ⇒ ちょっとある
- ネット銀行 ⇒ まあまあある
です。一つずつ詳しく解説していきます。
街中に店舗のある普通の銀行
多くの金融機関では、
事前審査の時に、年収・年齢・勤務先・物件の担保価値など審査のすべてを終える、
本審査の時に公的な書類を提出してもらい事前審査の通りか確認する
というような違いがあります。
このような金融機関の場合事前審査を通過すると本審査で落ちるということはまずありません。
審査する組織も事前審査と本審査で何も変わりません。同じところが審査しているので、見る人が変わって審査結果が変わったということもありません。
ネット銀行はよく本審査で落ちる
ただ一部のネット銀行などでは
事前審査で、年収や年齢など最低限のみ審査し
本審査で、具体的な内容を審査し始めるとともに公的な書類も提出してもらう
というようにしていて、このような金融機関であれば事前審査通過後の本審査で落ちるということもあります。
楽天銀行や住信SBIネット銀行などでこういった本審査で落ちたというお客さんを見たことがあります。逆に言うと都市銀行や地方銀行など町で見るような金融機関であれば前者の審査方法で事前審査が通れば本審査はある程度安心できるということです。
フラット35の事前審査と本審査の違い
フラット35の場合は事前審査と本審査の違いは、事前審査が窓口となっている金融機関での審査、本審査が住宅支援機構（フラット35）の審査となっています。
ですので、正式に融資するかどうかの審査は本審査からスタートします。事前審査は別の組織が審査しているだけなので、事前は通ったものの本審査で落ちるというケースは比較的多くなります。
最大手と言われるARUHIさんやその他フラット35をメインにしている金融機関では、昔（３年前くらい）事前審査通過後に本審査で落ちるというケースが多かったですが、最近はほとんどなくなりました。
これはARUHIさんなど窓口金融機関がほぼ住宅支援機構と同じ基準で事前審査をしたり、機構によるチェックをうけることによりほぼ確実に本審査が通る事前審査を始めたことによります。当然信用情報も事前審査の段階でチェックします。
ですので最近のフラット35は事前審査が通ればある程度は信用して大丈夫ですが、あくまで本審査が住宅支援機構の審査なので、事前審査通過では油断はできません。
本審査で何を審査するのか（考察）
実際に本審査で何を審査するのかというと、実際の金融機関でしかわかりません。聞いても審査内容については教えてくれることはありません。
ですが事前審査の時の提出物と本審査の時の提出物を考えると、すこしだけ何を審査するのかが見えてきます。
事前審査の時の持ち物
都市銀行や地方銀行・信用金庫など街で見かけるような通常の銀行の住宅ローンは、先ほど言ったように事前審査でほぼすべての審査を終えてしまいます。提出するものは
- 事前審査の申込書
- 運転免許証のコピー
- 健康保険証のコピー
- 源泉徴収票
- 借入があればその明細
です。申込書に書いてもらったものや免許証・健康保険証のコピーから年齢や勤務先・源泉徴収票から年収を把握し、氏名や携帯番号などから個人信用情報を調べ過去に延滞などがないか調べます。
普通の銀行の【本審査】・提出物・審査内容
それに対して本審査では、公的な書類を出してもらい事前審査での内容が本当だったか確かめます。提出物は
- 住民票
- 課税証明書
- 印鑑証明書
などです。
公的証明で年収などに嘘がないか確認している？
このように本審査では市役所などで取ることができる公的証明を求められます。おそらく、源泉徴収票の年収の額と課税証明の所得額が一致するかなど、事前審査で提出された書類の数字が公的なものと一致するのかを審査していると考えられます。
例えば事前審査の段階の源泉徴収票は勤務先の会社が作ったもので、偽造の源泉徴収票の可能性もあります。ですが公的証明書である課税証明書は透かしなどが入っておりなかなか偽造できるものでもないので、本審査の段階で、源泉徴収票が嘘ではなかったかの確認のために課税証明書を提出させるということです。
このように本審査は事前審査で審査した内容が本当かどうかの確認をするだけなので、普通の銀行の住宅ローンでは事前審査を通過すると本審査で落ちることはほとんどありません。
住宅ローンの事前審査（仮審査）と本審査はどう違うの？本審査で落ちることはある？：まとめ
普通の銀行の住宅ローンでは事前審査を通過すると本審査で落ちることはない。
一部のネット銀行やフラット35の場合は、本審査通過まで油断しないほうがいい。
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