【建売の値下げ検証】アーネストワンが価格変更をするタイミングは？

建売住宅は建築してなかなか売れないとどんどん値段が下がっていきます。このまま待っているとタダになるんちゃう？と思うくらいの勢いで価格変更する場合もありますが、当然魅力的な価格になるとすぐ売れてしまいます。

今回はそんな建売の価格変更のタイミングの中でも飯田グループホールディングスのアーネストワンの物件の価格変更がいつ行われる可能性が高いのか検証していきたいと思います。

アーネストワン建売住宅の実際の値下げ時期の検証

今回行うのはアーネストワンのある営業所の販売物件の動向を11月～3月までの5か月間調べてみて検証した結果になります。

物件①「建売は建物が完成したら100万円価格変更」

• 1／１４　販売開始・この時点で既に１区画成約済み　②1780万円③2080万円
• ３／２　　全区画100万円の価格変更・②1680万円③1980万円
• ３／３１　そのまま

販売開始時に既に１区画成約済みで残り２区画となっていた現場です。未完成の間は価格の変更をすることなく販売し完成とともに価格を１００万円変更しています。

物件②「販売状況によっては全然価格変更しない」

• １１／１　販売開始・①2380万円②2180万円（まだ更地）
• ２／１０　①が成約済みに
• ３／２　　②が成約済みに

販売開始時の価格を変更することなく完売した現場です。

おそらく完成した１月に一度価格変更を検討していたのでしょうが、２／１０に契約した方が検討中の為、完成直後の値下げを見送った可能性が高いでしょう。その後も２／１０に契約した人に配慮して（契約直後に同一現場の価格変更をするとトラブルになりやすいので）すぐに隣の②号地を価格変更することを避けているうちに３／２に②号地も契約することができたという流れでしょう。

物件③「限定1区画現場は超攻撃的な価格変更」

• １０／１５　販売開始・価格は1980万円
• １２／２　　価格変更―100万円で1880万円に
• １／１４　　価格変更―100万円で1780万円に
• １／２７　　成約済みに

12月に行われた価格変更は完成後の価格変更でしょう。その後一か月ほど動きがないと見るやすかさずもう100万円の価格変更を実施。1の矢のあとの2の矢が早いです。その後無事に成約しています。

物件④「200万円価格をさげる場合も稀にある」

• １２／２　価格変更―100万円・①2180万円・③1980万円
• １／２７　大価格変更―200万円・①1980万円・③1780万円
  その直後に③号地は成約済みに
• ３／１６　価格変更－100万円・①1880万円

当初価格から比較すると①号地は2280万円から1880万円まで、400万円の価格変更をされています。12／2の変更は完成時の価格変更と言えます。その後動きがなかったこともあり1か月ちょっとで200万円の大幅値引きに踏み切ります。その値引きで③号地は契約済みになるも、その後1か月ちょっとでさらに100万円価格変更しています。

物件⑤「大型開発地は価格変更が遅い」

• １１／１　販売開始・上記販売価格でスタート
• １／１４　⑤号地のみ価格変更―100万円・⑤1780万円
  その直後⑤号地が成約済みに
• ２／１７　残りの全区画価格変更―100万円
  その直後②と③が成約済みに

5区画の開発現場です。１／１４の価格変更は最も安い区画をさらに100万円価格変更しています。これが完成後の価格変更ですが、大型現場では販売期間が長期化することも考えて1区画だけの価格変更などを行います。

こうすると広告で「1780万円～」という表示ができお客さんを集めることができるからです。価格を変えた後5号地が売れ、残りの区画も1か月ほど様子を見てから100万円ずつ値下げしています。

アーネストワンの値下げ・価格変更の特徴

これらの事例検証からアーネストワンの価格変更のタイミングの特徴を考えてみると、

• 建物完成時に100万円価格変更する
• そのあと1か月ちょっと様子を見てもう一度価格変更
• 一斉価格変更のタイミングがある
• 大型現場は値段下がりにくく、1棟現場は値下げが早い

という4つの価格変更の特徴があります。

建物完成直後に100万・その後1か月後に100万の価格変更

これはアーネストワンの建売の価格変更の特徴で言えることですが、建物完成の直後に100万円の価格変更をするというのは、ほとんどの物件で守られているルールのようなものです。

そしてその後の販売で売れなければ1か月ほどでもう100万円値段を下げてきます。これは販売状況や販売戸数によっても状況が変わるのでルールというほど多くの物件に当てはまっているわけではありませんが、「1か月ごとに」価格をどうするか検討しているように感じます。

一斉価格変更のタイミングがある

今回検証してみると、３／２の価格変更がものすごく多いことに気づきました。おそらく年度末のタイミングで引っ越す人が多いので3月末に引き渡しができるような取引の販売促進のために各物件を一斉に価格変更する作戦だと思われます。

年度末だけでなくこの一斉価格変更は3，4か月に一度あり完成した現場や売れ行きの良くない現場を中心に同じ日に価格が変更になるケースが見られます。

大型現場は遅く・1棟現場が早い価格変更

そして複数棟現場においては価格変更は遅いということも言えます。

やはり複数棟あると販売期間が長期にわたるため、最初の方に価格変更を活発に行いすぎて売れ残ってしまった場合に困るということも考えて、慎重に価格変更していることがうかがえます。

物件⑤の事例でもあったように最安区画だけを価格変更し集客するという戦術なども使われています。

逆に1棟現場では短期決戦という感じで価格をどんどん下げて現場を終わらせてしまうというような作戦が行われる可能性があります。

アーネストワンの値下時期を推測する方法

アーネストワンの建売住宅の価格変更のタイミングについてある程度理解してもらえたかもしれませんが、

「わたしが検討している物件がいつ値下げされるか知りたい」

という場合はどうすればいいのでしょうか。ここまで見てきたようにアーネストワンの物件の値下げ時期の推測は

完成時期の把握と何区画ある現場か

その物件の完成時期を把握することです。そうすることにより「完成直後の価格変更」やその後の1か月経ったあとの価格変更などもある程度予測がつきます。

そして3区画以上区画がある現場では、少し価格変更のスピードが遅いということも覚えておかないといけません。

直近の値下げ時期を把握している営業マンを探す

そしてできればその物件の価格変更を正確に把握している営業マンに担当してもらうのがいいでしょう。

しかしこれは実際にはなかなかいません。

不動産営業マンはいちいち一つ一つの物件についての価格変更を追ってみているわけではありません。お客さんがいて注意してみている場合もありますが、全物件は誰も把握していません。

しかも営業マンとしてはお客さんに聞かれても「先月価格変更されたので・・・」というようなことを言えばだいたい嘘がバレることもないので、把握しておこうとも思わないのです。

いつどれくらいの値段で売れるかは誰もわからない

最後にアーネストワンの物件の価格変更のタイミングをある程度推測することは可能ですが、その物件がどのタイミングで売れるかは誰にもわからないということです。

価格変更の時期がある程度わかってしまうと、待ちたくなる気持ちもわかりますが、物件②の検証事例のように価格変更をすることなく完売する現場というのもあります。待っているうちに希望の物件がなくなってしまっては元も子もありません。

アーネストワンの物件を検討されている方は、このページを参考にして価格変更のタイミングを予想するとともに、積極的に自分から価格交渉するなどして購入する話ををすすめていくことも必要かもしれません。

【建売の値下げ検証】アーネストワンが価格変更をするタイミングは？：まとめ

アーネストワンの価格変更・値下げのタイミングの特徴は

• 建物完成時に100万円価格変更する
• そのあと1か月ちょっと様子を見てもう一度価格変更
• 一斉価格変更のタイミングがある
• 大型現場は値段下がりにくく、1棟現場は値下げが早い

という感じ。

ただ価格変更を待っていて売れてしまうということもよくあるので注意。

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